潘石屹：住房市场投资价值大降

　　刚开年的内地房地产市场，调控政策趋紧，房地产商作何反应？

　　3月2日，SOHO中国公布的全年业绩显示，去年SOHO中国实现纯利36.36亿元，同比上升10%，营业额上升146%至182.15亿元，毛利为92.57亿元，取得合同销售额238.1亿元，合同销售面积39.5万平米(不含车库)，平均销售价格为每平方米59824元。

　　当日，SOHO中国董事长潘石屹在香港表示，“住房市场的投资价值大大降低”，因此今年将“避开住宅”，继续偏重商业地产。

　　150亿元收购资金

　　SOHO中国董事长潘石屹透露，今年SOHO中国计划用于收购的资金为150亿元，高于2010年的100亿元。

　　数据显示，SOHO中国流动资产中，现金及现金等价物为177.25亿元，另有银行存款38.41亿元，手上共计超200亿元的资金，流动资产净值为193.65亿元。中航证券报告指出，该公司实际净借贷资本比一直为负(即借贷额小于手中现金)，留出较大的潜在负债空间。

　　实际上，SOHO中国2010年计划的100亿元收购资金，并未全数用完。公告显示，2010年公司收购的外滩SOHO、虹桥SOHO、复兴路SOHO、丹棱SOHO这4个项目的总金额为61.79亿元。

　　“长期以来，市场普遍认为SOHO中国手上的项目并不多，业绩比较依赖当年入账的项目，因此波动性较大”，国都证券(香港)分析师Bernard Chu称，通过收购一批项目，能提高盈利稳定性。

　　潘石屹估计今年部分房地产开发商的资金链会出现问题。他对本报记者表示，今年房地产市场的资金情况与去年不一样，去年非常宽松，总销售额达到5万亿元，开发商在内地购买土地的地价款就达2.7万亿元。

　　“但今年有两个新形势，第一是从紧的货币政策，全国计划新增贷款量是7.5万亿元，今年第一个月就放贷1万亿，通胀情况下，存款准备金与利率的提高是趋势。特别是银行对于开发商的贷款量会比较少。”潘石屹说。

　　而第二个新因素是限购政策。潘石屹指出，“以北京为例，限购政策出台后北京的房地产交易网关了4天，我们看到按照周算，北京‘十五条’出台前和出台后的数据比较，北京一手房和二手房的成交量加在一起，下跌了90%。如果按照天来算，成交量下降了65%。所以下周开始，如果成交量继续萎缩，地产市场就会受到大的影响。”

　　潘石屹表示，今年SOHO中国的策略就是避开住宅，积极配合兴建地铁和高铁所带来的城市经济格局变化。

　　商业地产竞争加剧

　　十二五期间，政府决定建设3600万套的保障性住房，这将彻底改变中国房地产市场的格局，尤其今年中央政府已经与地方政府签订了1000万套保障性住房的责任书，意味着将有一半以上的住房市场由保障性住房所替代。

　　潘石屹估计这一决策对于房地产市场影响深远，今后住房市场的投资价值大大降低，地方政府对商品房的销售都采用一房一价的审批制度，房价可以控制得住。

　　“我们知道的情况是，住宅开发商都想转到商业地产开发上，但是由于涉及系统性转变，包括产品、定位、土地、销售等都需要转换，因此真正转型的并不多。反而过去两年我们看到很多原来不是做地产的大央企，进入写字楼和商业地产的比较多。”潘石屹说。

　　Bernard Chu亦表示，商业地产的范畴很广，以写字楼为主的SOHO中国面对的竞争并不大。

　　作为一直耕耘商业地产市场的内地房企，SOHO中国一直在加紧收购项目。除了2010年以共61.79亿元收购的4个项目外，2009年，公司收购了SOHO东海广场、望京SOHO、SOHO嘉盛中心3个项目，收购总金额为105.6亿；2008年收购了朝阳门SOHO以及中关村SOHO两个项目。