粤房地产蓝皮书即将发布：预计天河海珠楼市供不应求

　　信息时报记者 田桂丹

　　房地产调控会否更加严厉，调控频出背景下2011年楼市将怎么走？记者昨日从广东省房协了解到，即将发布的《广东房地产蓝皮书2011》（以下简称《蓝皮书》）预计，今年广州楼市将是郊区供销两旺，中心区供不应求，二手房租金稳步上升。

　　蓝皮书还预计，“新国八条”影响下，观望情绪将导致一定时期内成交下降，加上国家实行稳健的货币政策，企业资金链将持续趋紧。市场将出现短期波动与高位盘整并存，房地产销售增长放缓，房价涨幅受到抑制。

　　政策 “没有最严厉只有更严厉”

　　《蓝皮书》认为，2011年提高准备金率与银行加息轮番进行，货币政策由“适度宽松”转为“稳健”。面对日益加重的通胀压力，中央政府抑制房价过快上涨的决心坚定，房地产调控政策越来越严厉，措施越来越具体：明确地方政府责任、确定房价控制目标、遏制投机投资、“约谈问责机制”。调控政策“没有最严厉，只有更严厉”。

　　2011年政策的重点是防通胀、稳物价（包括房价），在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间关系的同时，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求把好流动性总闸。房地产调控政策主要分为行政政策和市场手段两方面，行政政策主要是问责、限购、供给和监管等，市场手段则是信贷和税收等。

　　在金融方面，《蓝皮书》建议对房地产社会融资也要实行差别化调控政策。在继续控制购房贷款的同时，通过适当调整房地产开发贷款政策，恢复房地产A股资本市场融资功能，规范房地产信托、特别是尽早推出房地产信托基金（REITs），制定规范的房地产PE融资办法等都有利于扩大商品房供给，为投资者提供更多的投资渠道，分流投资、投机性购房需求。

　　楼市 中心城区商品房供不应求

　　2010年，广州因城市建设投入显著增加，内交通设施建成并投入运营，外围地区与中心区域的时间距离拉近，交通便捷性大幅提高，加上外围地区的良好的环境资源、较高的性价比，对首次置业者，城中年轻的有车族和实力型的投资客都有较强吸引力，供需两旺，番禺和花都两区的供需都成为广州市的冠亚军。

　　2011年，广州中心城区土地稀缺，商品房供应量相对较少，且生活配套资源充足，买少见少，所以只要有优质物业推出，虽然房价较外围地区高出很多，也会吸引众多具备实力的购房者前来购买，预计海珠和天河两区供不应求。

　　对于业界普遍关心的城区土地供应方面，《蓝皮书》预测，2011年，全市将进行20条城中村改造，完成改造土地面积不少于3平方公里。此外，一些市区优质地块也可能在年内推出，可有效改善中心城区住宅的供需矛盾。

　　此外，广州二手房市场份额首次超过一手房，占56.4%。受益于外来高素质就业人口增多、旧城改造、转买为租的市场观望人群增多、物价上涨等多重有利因素影响，预计2011年二手房租金稳步上升。

　　转向 开发商转战商业地产

　　住宅投资受限，商业地产迎来新的发展机遇。广东商业营业用房开发投资增幅连续两年超越了房地产开发投资总体增幅，2010年同比增长27.2%，省内众多大型连锁零售商家争相布局省内第二、三类城市。

　　《蓝皮书》认为在住宅受到重点调控的环境下，开发商不约而同地转战商业地产，万科、金地、保利、中海、富力等国内一线开发商均宣布未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资20%~30%的发展战略，部分品牌开发商可能跟进，商业地产将掀起新一轮开发热潮。

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　　花都、番禺等郊区盘成为近期拉低全市均价的首功之臣，不过富力金港城、雅居乐花间集、碧桂园假日半岛、好美嘉园等七个位于花都区的楼盘表示，新政细则出台后成交量虽然受到一定影响，但均价并没有下降，整体维稳之余反而略微有上扬的趋势。