房企信托融资成本年后攀升

　　房地产信托业务或贡献全行业六成利润

　　证券时报记者 张宁

　　自2010年以来，房地产信托融资已进入高息时代。证券时报记者调查结果显示，2010年房地产企业通过信托渠道平均融资成本约为15%，今年融资成本继续攀升。地产信托或贡献六成利润

　　日前，东部一家不愿具名的信托公司总经理向证券时报记者透露，据该公司内部对信托行业经营情况分析，去年房地产信托业务贡献的利润预计占全行业利润六成左右。

　　用益信托研究员李旸对这一数据表示认同。李旸认为，去年信托全行业收入与利润水平均大幅攀升，房地产业务所起的作用至关重要。如果按收入与利润成正比估算，去年信托行业166亿的总收入的六成，即房地产业务的收入将在100亿左右。以此除以去年房地产业务2864亿总规模，可得出去年房地产信托业务报酬率约为3.4%。

　　上述估算的房地产信托业务报酬率水平不但远高于当前其他信托业务，且相对2008年数据已经翻番。据兴业证券统计，以市场上房地产业务领先的平安信托为例，其2008年信托报酬率为0.98%，房地产信托报酬率也仅为1.5%左右。

　　百瑞信托一名工作人士对记者表示，去年提供抵押物的融资类业务规模占比仍较高，但自去年下半年银信合作产品暂停后，股权权益类产品已成为市场主流。后者的信托报酬率水平一般都要高于融资类业务。且因整体经济调控政策从紧趋势，信托公司话语权日增，信托业务报酬率也在逐渐攀升。从他所了解的情况看，5%至 6%的信托报酬率已是当前的行业标准。

　　年后成本攀升

　　由于信托产品属于私募，信托公司之间的产品缺乏统一标准，融资项目各异，参与方不同，因此，对信托报酬率的测算成了各信托公司内部的秘密。但在大致估算出房地产信托业务报酬率后，对去年全年房企信托的融资成本情况能有大致把握。

　　据了解，房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块：一是给予投资人的产品预期收益，据用益信托统计，去年平均预期收益率为8.9%；二是给予信托公司的发行费用；三是1.4%到1.8%的打包渠道费用，支付给提供融资渠道的银行；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。如果仅按 3.4%的信托业务报酬率计算，房企去年借道信托融资的总成本约在15%。

　　然而，付出的高成本并不代表着未来融资难度的降低。相比前两年，房地产融资程序要更为复杂。据记者了解，当前房企信托融资业务除了要严格遵循监管层要求的“四证齐全”，在发行过程中也需要多动脑筋——诸如到银行渠道现场路演，以获得更多投资人认可。

　　进入2011年后，在准备金率上调及楼市调控深入的背景下，房企市场化融资利率大幅上升，信托融资成本也进一步攀升。南京一家房地产公司财务经理告诉记者，该公司去年以来一直在运作信托渠道融资，去年融资成本低于15%，今年以来该成本已增长至15%至18%之间。