公租房利润少，开发商也要抓牢

　　新聚仁机构董事长 李嘉政

　　不出所料，在经历两轮调控无果之后，第三轮被称为“加强版”的房地产行业调控政策疾风骤雨般出台了。相较于前两次楼市调控，本轮调控的目的已经不仅仅在于房价本身，本轮调控期望通过短期强力政策打压速冻市场，最大限度地压缩市场成交，挤压市场的投资需求，让投资资本远离楼市，为宏观经济的调控争取时间，同时全力推进保障房建设开发，为调控全局服务。伴随着各地调控细则的纷纷出台，对于新政的研究消化成为每一个从业人员的当务之急。

　　基于本轮调控政策核心的限购令所传达出的信息，对于房地产开发企业而言，一段时间内，市场必然面临成交大幅萎缩的现状，生存环境非常恶劣。这与2008年有些类似，但又有很大不同。这里最大的不同在于2008年是需求主动萎缩观望，等待市场恢复，今年则是需求被动萎缩，一旦遭遇良机则会迅速爆发。同时相较去年的不同在于，市场需求的主体发生巨大变化，投资性需求遭遇围堵，刚需再成市场主角，尤其是改善型刚需，在当下中高端产品居多的市场中成为真正的需求主体。此外，保障型住房建设被提升到前所未有的高度，今年有望迎来较大的市场机遇。

　　对于开发企业而言，要在逆境中成功突围，首先还是要研究市场、研究客户，市场环境的变化要求开发企业做出主动调整，研究刚需尤其是改善型刚需真实的市场需求，从而对产品、对营销做出调整。还处于规划设计阶段的项目有必要调整相应的产品方案，必须围绕改善型刚需的需求调整产品方案，这是比较稳健的开发方向。而对于开发建设中或者销售中的项目则需要根据改善型刚需的需求适当调整社区景观、会所以及相关配套功能且根据项目自身特性适当调整基于豪宅的装修设备配置，以产品力、以服务、以营销创新、强力的营销执行力取胜市场，深入挖掘改善型刚需人群，同时放慢建设开发节奏，放慢项目上市节奏，降低销售预期，追求成交率，做好成本把控，等待市场逐步消化政策影响，迎接市场未来可能出现的变化。

　　其次，保障房尤其是公租房市场未来几年内市场空间巨大，而且风险较低，无论是大型房企还是中小型房企都应主动积极地参与，即便是10%左右的利润空间，作为无风险或者低风险投资，从企业规避风险而言有必要加以配置。而且作为未来国家大力推进的市场，其前景相当广阔，因此加强对于保障型住房地块的吸纳也是当务之急。

　　对于消费者而言，在未来的一段时间内，市场通胀将长期存在，加强版的楼市调控虽然会导致市场成交大幅萎缩，但房价将在通胀预期、成本压力之下难现调整，借用“非诚勿扰2”的一句话，不管你买与不买，房价就在那，不涨也不跌。所以如果是自住的刚性需求，在这一轮的市场调控中，消费者可抓住机会，认真挑选性价比更高的产品，果断出手，否则一旦未来市场发生变化就可能悔之晚矣，就中期国内宏观经济形势而言，市场必将继续在上行通道内波动。而对于营销代理行业而言，更需要不断提升企业的营销执行力，通过提升营销服务水平及营销创新，实现市场突围。当然，所有的准备都必须以宏观经济大环境为依据，顺势而为；以企业自身条件、以个人能力为依据，寻求最契合自身的应对之策加以应变。