温州12地块流拍 地方政府突击调高地价

专题:聚焦房地产调控

　　李伊琳

　　风，往哪儿吹？

　　当投资者紧捂钱袋，观望调控下的楼价、地价走势之际，公认的炒房团发源地——温州，连月来却至少有12宗地块接连流拍。

　　当地政府一直宣称“土地资源稀少”，但民间资本充裕，房地产投资热情高等要素也高度集中，这便成就了温州在房地产市场中的“标杆”形象。

　　近来接连土地流拍，究竟表达了怎样一种投资逻辑？

　　拍价被调高后

　　“流拍地块初定在本月9日重拍。”3月2日，温州公共资源交易中心相关人士透露。该人士所说的“流拍地块”，即是2月23日对外公开拍卖的一个地块。据称，当时没有企业或自然人参与投拍。

　　“等等再说吧。”获悉这个消息，去年底刚参与过土地拍卖，且据说此前有意参拍上述流拍地块的某房开公司董事长称。

　　以往热衷炒地的温州投资者，如今却表现出冷漠和观望情绪，实属罕见。

　　一直以来，温州的土地资源都表现得非常紧缺。2010年全年，温州城区几乎没有新开楼盘，当地资金却过于充裕，无论是刚性需求抑或是投资需求都相当旺盛。

　　但事实上，温州的土地供应近几年都成倍增加。2008年，温州全年的土地供应只有200多亩，2009年400亩左右，2010年近900亩，2011年预计将达1500亩。

　　与此同时，土地需求也表现得非常旺盛，尤其去年以来，“地王”纪录被频频刷新。

　　不过，这种供需紧凑的状况在去年底出现“逆反”。一个标志性事件是，去年12月23日，温州茶山一“地王”级别的土地被回收，并对折出让。

　　而此后，7个南湖地块的集体流拍更让人有“生不逢时”之感。

　　南湖地块是今年温州土地出让的重头戏，也是当地城建资金的主要“造血库”。

　　有知情人士透露，在出让前的半个月，部分南湖地块被大幅度临时调高价格，起始楼面价从每平方米5000多元调高至15000元左右。

　　而调价的理由是，土地出让期间，国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报。为尽量避免这一程序，有关部门便临时调整了价格。

　　对于调整后的起拍价，温州当地一小房开公司股东李先生表示，15000多元/平方米的起拍价，无异于给市场一个信号，这里的房价将来起码要30000元。“毕竟温州城区和交通圈在扩大，这个地方理应是打造高档社区的黄金区域。”

　　事实上，调价一举正显示出，基于地方财政考虑，当地政府并不愿意看到地价下降，而全国性房价调控已初见成效。如此一来，房地产开发商似乎不得不接受利润被挤压的结果。

　　当然，开发商也可以选择不买账。而且，市场房源并不紧张。

　　此前，2010年，由于政策及大环境影响，温州市区部分可售楼盘推迟供应，这些房源将延续到这一两年释放，如名人广场、京都城、同人欣园等楼盘。这些房开公司人士预测，接下来的一两年内，市区楼市供应充足程度将达到历史之最。

　　与此同时，温州也出台了限购政策，这大大加强了房产的投资难度。

　　更重要的是，200亩、400亩、900亩直至2011年的1500亩，近年来成倍增长的土地供应，亦让开发商不再急于拿地。

　　有数据显示，今年1月，温州新房的均价为每平方米18854元的，排名中国境内城市第四。

　　开发商的资金链

　　房地产调控政策的日趋严厉，加剧了地方政府以“土地经营城市”的难度。

　　“地方政府比我们更不愿意看到房价下降。”这是一些房开公司和个人投资者比较一致的观点。

　　在这波调控中，地方政府似乎成为矛盾综合体。

　　以温州政府为例，内部人士透露，在温州市三级干部会议上，温州主要领导频频在会上表态：要把温州房价降下来，要多拿出土地建设商品房，这样才能留住人才，温州才能发展。但他们亦同时要求，今后几年温州要加大固定资产投入，要建设大量的城市基础设施，要投入3000多亿。

　　“这个资金哪里来？还不是靠卖地。”有房开公司人士对记者说。

　　“政府希望增加土地供应，希望多建设商品房以保证供给。但开发商如果不拿地不建设，供求依然还是不平衡。”一开发商私底下透露了这样的市场逻辑。

　　于是，在这种思维逻辑下，尽管今年1月份的房价还在继续上涨，温州的12宗地块却相继流拍。

　　此外，温州天浩置业总经理王珍楠分析，银行信贷额度紧张，直接导致开发商资金链紧张，这其实也是土地流拍的主要因素之一。

　　记者从一国有银行高层人士处了解到，其实去年下半年以来，该行已经基本停止发放开发贷。

　　在这种情况下，房开公司的资金链维系，基本是靠民间借贷。

　　不过，货币政策日渐趋紧的背景下，民间借贷市场利率也开始量缩价升。

　　“民间资金和银行资金很大部分具有互溶性。”上述银行高层分析认为，比如去年下半年以来，银行准备金率连续上调后，银行如同一架抽水机，抽走了整个市场的资金容量。当地一金融监管机构高层人士透露，2010年底回笼的资金总量是上一年同期的两倍以上。

　　另一方面，国内一些城市出台限价令后，温州紧跟而上：温州居民家庭暂停购第三套房。对贷款购买第二套住房家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　外部环境的多重挤压下，究竟该如何融资，成为去年拍到土地的房开公司一个非常头痛的问题。如果在6个月限期内依然不能筹足资金，他们或许只能求助民间融资。

　　但民间借贷利率已不便宜。一名处于民间借贷链条中的人士透露，从他的环节看，资金价格已经比半年前增长了50%以上。