陈杰：发挥住房保障中的市场化运作潜力

　　早报特约评论员 陈杰

　　这几年我国保障房建设规模大幅攀升，去年据报新建590万套保障房，今年又提出要新建100万套。近日温总理还表示，5年内要新建3600万套保障房。这么大规模的保障房兴建计划，在给数以千万城镇住房困难家庭带来憧憬希望、给住房市场调控投下定海神针的同时，也让不少人忧虑，到底要补贴多少财政资金进去，政府能负担得起么？

　　全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼日前对此提出建议，认为住房保障不能仅当作一项“政治任务”完成，而是要走产业化之路。或许有不少人不理解，觉得公共财政应用来承担住房保障等公益事务，政府出钱补贴保障房理所应当。然而，政府本身不创造任何财富，所谓公共财政资金都是由企业和亿万纳税人提供的。政府在保障性住房上补贴越多、沉淀越大，一般而言，则意味着企业和纳税人要承担更高的税负。

　　诚然，解决最低收入人群的住房问题，肯定要政府托底。但在此之外，更多的财政补贴，则是高收入群体缴纳的税收向中低收入者和中间收入者的转移。政府纵有扶助中间收入群体的心思，也要避免让高收入者负担过大。另外还有人认为，我国实际上中间收入群体比高收入者纳税负担更重。所以不管从哪方面说，住房保障方面过度财政补贴，都是社会负担。

　　总之，保障房要积极探索对财政资金的节约方式，提高资金利用效率，降低整个社会的负担。不能现在凭热情、靠压力，不计成本地大上快上保障房建设。过几年保障房大规模建好，如果使用时财政补贴是无底洞，能建不能用，不用又浪费，就会进退两难。因此一定要未雨绸缪，周密论证并详细规划。

　　一般认为，我国保障房现在有三个主要品种，经济适用房、廉租房、公共租赁房。经济适用房，建了就出售，靠银行正常贷款就可完成全部融资，不直接占用财政资金，很多地方政府对此情有独钟。但这几年人们意识到经适房存在种种难以克服的内在弊端，尤其严重偏离了住房保障应解决基本居住而非提供资产的初衷。而且经适房出售后，潜在土地出让收益就永远沉淀下去，政府隐性成本很高，也相当于商品房购买者补贴经适房购买者，所以很多地方已停建经适房。中央如今也多次强调，包括温总理在2月也明确提出，保障房要以公租房和廉租房为主。

　　对于廉租房，我们以为，其针对的是“租都租不起”的人，相当于社会救济，理应政府补贴。对此，财政补贴是间接补到“砖头”(租金)还是直接补到“人头”、补贴水平如何与补贴对象的收入水平及其变动联系起来等方面，还可以更好地设计，以达到既节约财政资金又公平合理的效果。

　　公租房自2008年在沿海个别城市出现以来，在我国城镇住房保障体系中异军突起。现在各方对其看好，但也深感融资困难，尤其在建成后的运营中。一个关键问题是，很多人一提到保障房，就认为一定带有福利性，租金不能高。一些城市提出，公租房要定在市场租金的八折甚至更低。这样一来，如果公租房租金一定要低于市场租金很多，就几乎没有市场化运作的可能。

　　然而我们认为，公租房本身应看作“政府主导的、面对全社会公众公共开放的商品租赁住房”。具体说，是政府投资参股(以土地作价)、与国有或社会房地产企业合作兴办的商品租赁住房。国土资源部在公告2010年土地出让情况时，把公租房用地放在“中小套型商品住房”这个栏目中，这个定位是对的。公租房本身不需要收入准入线，其主要对象是“买不起但租得起”的人。要筛选过滤高于供给的需求，就要从公租房本身做起。地段适当、条件简约的一室户或二室户，真正对住房居住有急需的人才会来住。

　　打破了公租房一定要带有福利性的观念，让其按市场租金或准市场租金定价，其融资和运营的市场化潜力就大大增加。有人当然会有疑问：市场上有私人租房，为何要租公租房？这里，公租房优势是明显的，稳定安全，上海还在探索入户籍的可能。更大的疑问是：既然是市场化租金，那公租房还叫保障房么？关键在于，不要把公租房直接理解为保障房，而要看作保障体系的“铺底”平台和引导调控住房租赁市场的工具。公租房本身没有补贴，但租不起的人可另外向所在单位(如张江园区)或政府申请租赁补贴。财政不补贴“砖头”而直接补贴“人头”，如此，财政在住房保障方面补贴了多少就会很清楚，两条体系分开算账，效率高很多。

　　(作者系复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任)