沪2月楼市成交创五年新低 55楼盘3月入市争夺购房者

　　本报记者 王海春 上海报道

　　上海2月楼市遭遇了寒流。

　　“2月的成交量创下了近五年的最低。”上海永庆房屋总经理陈史翎表示。

　　“2月楼市遭遇的寒流也让开发商紧张起来，准备在3月加快推盘速度，并加大楼盘的优惠力度。预计上海将有50多个楼盘要在3月份集中推出。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　2月豪宅成交量大幅下跌

　　在严厉的调控政策之下，2011年2月份上海一手住宅供应和成交均价都出现了大幅回落。

　　据中原地产统计，上海2月成交商品房17.78万平方米，环比下跌82.80%；与此同时，新房的供应也出现了下滑，新上市的商品房只有33.95万平方米，环比1月减少23.32%；

　　业内人士指出，2月沪楼市成交量下滑虽然有季节性的因素，但今年受政策的影响更大。与2010年同期成交的2684套相比，今年2月一手住宅的成交量降幅达39%；而与2009年同期6800套的成交量相比，降幅更是高达76%。在成交量大幅萎缩的同时，上海商品房均价从1月的2.2万元/平方米下降至20625元/平方米，下降了12.88%。

　　“现在的均价差不多回到了去年第三季度的水平，价格回调的幅度是比较大的。上海2月房价下降一方面是因为高档房成交量大幅下滑引起的，另一方面在外郊环的低价楼盘大量成交，也拉低了整体的均价。”中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。

　　值得注意的是，在各产品线中，沪高档房受到的冲击最大。

　　上海永庆房屋的最新统计数据显示，总价800万以上的一手豪宅成交量跌幅最大，2月只成交了37套，环比1月的467套下跌了92%。而从单价区间看，单价5万-7万/平方米区间的住宅成交量下滑最大，2月只成交了22套，环比上月的217套，跌幅为90%。

　　业内人士告诉记者，限购的严格执行，豪宅市场成交量的巨幅下滑，说明调控政策已经有效地打击到从高档房到普通商品房各产品线的投资客。

　　宋会雍向记者指出，政策对购买需求的实质性收紧，使更多的客群被阻拦在再次购房的大门之外。

　　另一方面，一部分在场中的投资客则陷入了尴尬的境地。

　　“由于限购令的措施更为严格、打击对象更为精确，已经让去年6月以后进场的投资客陷入了被动，他们不知道该抛盘还是继续持有。如果是现在抛盘，那么交易环节的营业税、契税和房产税，基本已经把投资客的获利空间压缩得差不多了。如果继续持有，在银行加息的情况下，每月的贷款成本上升不说，未来房价究竟是涨是跌更是让他们担心的未知数。”上海永庆房屋总经理陈史翎表示。

　　3月上演争夺大战

　　据易居中国统计，截至2月28日，上海3月预告开盘的项目数量为55个左右，环比2月增加2倍多，同比2010年3月的开盘数量更是增加了近7成。这些即将大量入市的楼盘主要位于南汇、松江、宝山和嘉定几个外郊环区域。

　　“房企预期冷淡，所以造成了2月新增商品房供应量的下降。多数开发企业都做好了收缩过节的准备。同时也在观察市场的反应，但这并不表示开发商仍然是铁板一块，没有降价的空间。开发商想在3月份‘抢跑’的意图却相当明显。”卫民不动产智库销售负责人蔡为民在接受记者采访时表示。

　　2月份延迟入市的楼盘，加上春季销售高峰期的到来，3月上海的开发商将迎来一场争夺购房者的营销大战。

　　中原地产对上海购房者需求进行跟踪调查后发现，现在购房者的需求结构已经发生了重大变化。

　　2010年4月份调控风暴掀起之时，上海住宅市场中首套、改善、投资客群比例大致为4∶3∶3，而在去年9、10月份这一比例调整为4∶5∶1。在今年初严厉版的限购令和房产税出台之后，购房大军的需求结构再次发生了变化，上海投资性购房基本消失，改善性群体中有2套房以上的改善性需求也被抑制。

　　“保守估计直接被政策剔除掉的客群应该占到二至三成。所以，现在购房者中，刚性需求应该是真正的购房主力。”宋会雍表示。

　　开发商已经在为争夺购房者而积极备战。蔡为民指出，在投资性购房需求被抑制后，刚性需求成为市场主力，因此开发商一定会针对这个群体对房价敏感的特点，展开一系列的优惠、打折措施来促进销售。

　　“因为投资需求被抑制，所以开发商一定会在价格上有所松动，不少开发商已经在做营销大战的准备了。”薛建雄告诉记者，一些开发商的资金链已经出现了困难，为了加快销售速度，房企最后可能会使出最重要的手段：降价。

　　“今年的优惠应该是实质性的，打9折也完全有可能。而有一些郊区的楼盘，预计最大的降幅可达到20%。”薛建雄进一步表示。