楼市已到梦醒时分

　　艾经纬

　　两周前，我写了篇《多寡头垄断的房产中介市场》，收到一封读者的邮件。他在邮件中驳斥了我的观点，从他同一封邮件中不同的字体、行文格式，并且陈述观点时以“我们”为主语来看，他有可能是房地产行业中人。他的观点我并非全不认同，我回复了他九点，很快他也回复了九点。之后我没有再回复，因为他有些逻辑我难以理解，另外，情绪的出现很容易动摇理性分析的根基。

　　写本文前，我浏览了去年以来写过的五篇房地产评论，在一刹那中我深刻理解了我领导先前说的一句话“谈论房价是一件很俗的事”，所以本文权作总结，兼回复那位读者。在房价高企的时候我可能会发些言论提示风险，但是现在我不想再说了，因为楼市已到梦醒时分。再看跌，有些人会给我臭鸡蛋的。

　　对于房价走势，未来5至10年内我是看空的，但是更长的一段时间我看多，就这么简单。那位读者觉得我在房地产市场上是空军，是鸵鸟。其实不是，资产价格总是在波动，你为何总要去看多或者看空呢？任何分析都应当基于一定的时间框架，离开时间范畴谈价格涨跌毫无意义。就如同股市万点论，不给个时间限定，即便5年后没到，发出此观点的人依然会说，终有一天股市要上万点的，你能说他错了吗？没错，只是那样毫无意义。

　　那位读者给我冠了个经济学不合格的帽子，呵呵。经济学是可以来解释经济现象的，但是也有它解释不了的经济现象啊。简单经济学模型怎么能囊括人类或者市场上那么多因素来得出符合经济现象的结论呢？这也就是我为何在分析房屋租金市场时说，从供需分析角度来说租金应该下降，而事实上租金还在坚挺，乃至上涨。

　　房地产市场不像股票市场上利好或利空会在短期内出尽，所以我还是坚持用政策、货币，以及市场参与者力量这样的分析框架来解释观点。政策、货币是比较好确定的，市场参与者力量则是最难琢磨的，包括开发商、已买房者、潜在的买房者、卖房者、中介等，该因素目前在很多人的分析中被遗漏得最多，不过也可以理解，毕竟“屁股决定脑袋”,昨天还在诅咒高房价的人今天买了房子就不愿看到房价下跌。

　　自2010年成为保障房元年后，我国住房政策体系开始沿着两条路径前进，一是保持以商品房为主的住房市场化道路，二是推进廉租房、公租房为主的多层次保障化道路，即住房双轨制。这种政策体系可以和1988年住房改革试点时的两种备选思路融合，即租金和产权并重，是对之前市场化道路的一种修正。

　　在这种双轨制之下，2011年要推出1000万套保障房，未来五年要推出3600万套。1000万套住房是什么概念？2010年全国商品房的供应量。供给如此大规模的增加，房地产市场的价格均衡点不会下移吗？另外，中国经济的高增长时期可能已经过去了，改革不可能没有阵痛。

　　双轨制住房政策体系解决当前的问题吗？我觉得有待时间检验。毕竟保障房建设面临资金和土地困局，分配环节出现的不公平问题也有可能让努力付诸东流，由售转租的住房保障体系也将引发新的诸如投资回报低、地方财政紧张等问题。

　　正是出于这样的原因，我只能说我不看好未来5至10年的房地产市场，因为其中不可估量的因素太多了，限购令就是其中一个。

　　目前很多城市的限购，导致楼市遇冷、房价开始松动，如果我是空军的话，我一定会大肆渲染，但我不会，因为行政式的调控很难说在某天就取消了，这样的情景2008年末不就出现了吗？限购令取消后，房价很可能会再度出现报复性反弹。限购令取消与否在于未来数年中国经济能否还如此较为平稳的增长，新的产业能否替代房地产业成为国家产业支柱，财政预算制度改革能否获得大的进展等等。

　　那位读者在邮件末说“现在不买，就要在更高位接盘，房价会涨得无脑小空空目瞪口呆”，还配了个笑脸。我想起鲁迅先生的一句话——人生最苦痛的是梦醒了无路可走，做梦的人是幸福的；倘没有看出可以走的路，最要紧的是不要去惊醒他。（作者为本报编辑，邮箱：aijingwei_eco@126.com）