开发企业步入休眠期 土地交易市场临界巨变

　　作者: 晏耀斌

　　“暂时没有拿地打算。”3月1日，在北京举办的一场房地产调控分析论坛上，燕郊一开发企业总经理明确地告诉记者。

　　他的理由是“新国八条”出台后，在限购限贷下，需求必然会萎缩，开发企业要做的是现金为王。不仅如此，“十二五”期间3600万套大体量的保障房建设对未来住宅市场存在极具震撼的冲击。多数企业在拿地上选择了观望。来自中国指数研究院的统计表明，二月份住宅土地成交面积也呈现出五成的巨大跌幅。

　　土地市场巨变

　　北京联达四方总经理杨少锋此前的预言成为现实。“新国八条出台时，我就预测房价至少下跌20%，随之土地交易会出现转折。”杨少锋在电话中告诉《中国经营报》记者。

　　有数据显示，全国100个城市房价环比涨幅放缓，2月份仅上涨0.48%，十大主要城市房价涨幅几乎减半，而成交量也几乎都出现70%的下跌。

　　土地市场也出现转折。

　　1月26日至今，温州共出让了11宗土地，结果全部流标。北京住宅用地同样不可避免。今年前两个月北京共出让39宗土地，土地收入达132.35亿元。而去年12月份，北京卖出59宗土地，土地收入达567.1亿元。

　　根据北京市土地储备整理中心统计显示，今年2月份北京出让土地中包括经营性用地11宗，经营性用地出让收入合计达69.86亿元，在土地收入中占到 98.5％。在经营性用地中，纯住宅类用地只有2宗，其他9宗为商业金融用地或多功能用地。其中，北京首批住宅用地公布出让结果显示，顺义沙峪地块以低价成交，折合楼面价仅8020元/平方米，远远低于此前周边土地价格。

　　中国指数研究院提供的数据显示，2011年2月，全国土地市场新推出的土地较去年同期增加了18.7%，但成交面积却下滑了43%，住宅用地推出较去年同期增长了10%，但成交量下跌五成，地价下跌了15%。

　　多重压力加大

　　开发企业选择了观望。

　　“万科将减少拿地量，以保持资金的充裕，度过行业低谷期。”万科董秘谭华杰表示。

　　在上述房地产论坛上，本报记者随意就住宅用地意愿进行访问，几乎所有的开发商都表示近期不会拿地。即使没有明确表示的，也通过其他方式表达了这样的想法。北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆就表示，其实房地产不只是住宅市场，比如旅游地产、养老地产等，开发企业不会吊死在住宅上。

　　限购令的常态化让开发企业重新调整思路。阳光100副总裁范小冲表示，过去很多开发商，特别是泡沫时期通过融资买地，通过大规模的开发，靠周转资本、土地获利。这次调控改变的是开发商的生存模式。

　　不仅如此，开发信贷的收紧更为致命。开发商清楚，购房者的按揭贷款难以办出，公司就无法及时回笼资金。而市场上关于停止开发贷的风声不断传来，各家开发商纷纷通过信托借款等方式高息举债。“借款，甚至包括贷款的利率，有的已经超过了20%，放慢拿地速度成为必然。”燕郊一开发商告诉记者。

　　大举兴建保障房更是让开发企业坐立不安。今年1000万套保障房的规模，相当于2010年全国商品房的总量，已经对未来住宅市场产生冲击。北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，调控房地产，旨在为保障房的建设争取时间。

　　温家宝总理3月1日与网友交流时提出，“十二五”期间要建设3600万套保障房。今年要求建设的1000万套保障性住房是硬任务。过去开发企业总是以打压房地产会影响经济发展为由要挟政府，如今保障房建设另外一个意义是扩内需、转方式。“2008年的4万多亿元的投资，撬动的是超过10万亿元的投入，中央不担心住宅下滑对经济的影响。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为。

　　还有一个打向开发企业的大棒并没有停止。据泛海地产内部人士透露，尽管国土资源部没有公布囤地黑名单，但国土资源部已经派出专员督促闲置用地开工。“专员亲自到现场督办，直到看到所有开工手续并动工才肯罢休。泛海闲置的两块土地已经开工。”

　　手中的土地开发需要资金，而市场上又无法获得或者及时回笼资金，开发企业要自然放缓甚至暂停拿地。“接下来，开发商将选择观望，和购房者一样进入休眠期。”万年基业总裁黄玺庆认为。

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