限购令西安样本：制度漏洞诱惑黑金炒客

　　赵锋、黄杰

　　2月底，向来素颜裹面的西安等二三线城市的楼市“限购令”也纷纷出台。与质疑声此起彼伏相对应的是，西安乃至陕西榆林等区域房产的投资者，却大多数来自挖煤矿的黑金炒客，他们会轻易离去吗？《中国经营报》记者通过解构古城西安的房市投资格局，发现诸多限购令漏洞仍然在诱惑黑金炒房客恋战不已。

　　细则宽限

　　2月25日，西安市出台楼市“限购令”。其中明确规定，西安市户籍居民家庭将限购2套住房，符合相关规定的非西安市户籍居民家庭限购1套住房。细则让西安市下属的户县、蓝田、周至、高陵等4县，明确游离于“限购令”政策之外。投资客王先生就表示，在他周围，现在掌握大资金的投资客已经不再买入大城市房产了，相反，各路资金正蜂拥向小县城炒房。这位来自陕北榆林地区的黑金投资客坦言，省会城市周边的县城正成为投资客天堂。

　　西安版“限购令”细则中，另一个值得注意的是，“居民家庭”特指规定包括夫妻双方及未成年子女——也就是说，如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。换言之，这一特殊界定，意味你只要拥有西安市户籍，并且家中有儿初长成（18岁），你就完全可以购买第二套住房。

　　在西安版“限购令”出台前后，西安地产商们促销动作频出。让开发商热衷打折的动力来自于西安等三四线城市仍然具备相当巨大的刚性需求。西安房地产信息网数据研究中心向本报提供的调查数据就显示，该地区30.9%购房者虽然已经呈现观望状态，20.1%购房者表示将放弃购房，但仍有22.9%的受访者表示自己是刚性需求，政策不会影响其置业意向。

　　该研究中心工作人员向记者表示，西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，在“限购令”之下，改善型需求置业将受到一定影响，但仍可 “变通”买房。比如去西安4县，又如“借”户口买房等。

　　炒客钱多

　　与一线城市不同的是，在楼市新政之下，作为二三线城市的西安房价兔年依然节节攀高，其与上述投资客无不关系。

　　据中国房地产指数系统百城价格指数对2月份全国房价调查显示，2月西安住宅涨幅为0.95%，均价7107元/平方米，涨幅处于全国中上水平。西安市国土资源局的官方数据则显示，2010年西安住宅地价同比上涨23.37%。同期西安住宅均价上涨幅度也超过20%。

　　全国人大代表、中国工程院院士张锦秋等西安本地房产研究者就认为，国内一线房产开发商两三年前开始在西安囤地，在本轮房产新政之下，加大对西部投资、加快西安圈地，房产投资由明炒转向暗流。

　　陕西房产研究会专家王圣学则表示，随着限购令出台时间的推移，楼市的观望情绪将持续转浓但房价下降可能性不大。在王圣学看来，西安刚性需求比较旺盛，短期观望将成市场主流，长期来说，影响应该不会很强烈。但是对于房价较为快速的上涨有一定遏制作用。

　　西北大学经管学院院长白永秀也认为，限购后，市场房产购买力与需求仍然存在，也将留下后期房价爆发性增长的伏笔，这都将是各类潜在炒房客乐见的结果。

　　另一方面，包括从一线城市到西漂的投资客、陕北投资客等炒房者，都在限购令下，或伺机而动，或暗流涌动。“我们最近已经从主城区撤离大部分资金，准备在高陵附近展开会战，那里的房价才不到3000元，潜力巨大，也不受限购令约束。”陕北一炒房团成员刘大明告诉《中国经营报》记者，我们几十个成员的实力虽然不敢与南方炒房客们相比，但拿个十几亿元资金还是有的。

　　据了解，目前在西安囤积的炒房资金保守估计应该在500亿元以上。这些资金中部分流向了别的投资品种，但有相当一部分不会轻易离开。“限购其实很难限制住有办法的投资客。”刘大明表示。

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