保障房重在机制先行

　　龙飞

　　随着3600万套保障房计划的提出，中国似乎又重新回到“住房双轨制”的时代。保障房可以让大部分市民基本住房的需求得到满足；有钱人尽管在商品房市场玩得风生水起，地方政府依旧可以获得巨额的土地财政，也许房产税的推进又让地方政府获得另一个提高收入的渠道。

　　这副蓝图究竟可否五年内成真？众所周知，双轨制的设计参考的是新加坡与中国香港的成功经验。这两个城市中，60%至80%的居民住在各种类型的保障房内。目前这似乎也是国内双轨制的目标。但这两个城市几乎花了60到70年的时间才建成这套房产规则。

　　而国内3600万套保障房意味着什么？这等于近4年的全国商品房供应量，需要近5万亿元的建筑成本。不提中西部经济落后区域，即使是东部发达城市也难以支持。广州今年为保障房制定的预算是89亿元。预算是有了，但如何筹集却依旧是个难题。广州尝试给出的答案是增加土地出让金的支付比例，或者把部分土地出让的增值款直接用于保障房建设。而为了达到这个目标，今年广州计划的土地出让金要达到646亿元，同比增加近四成。

　　要让土地市场同比增加近四成，毫无疑问商品房市场的繁荣是个基本前提。按经济学的基本原理分析，保障房解决了部分市场的居住需求，商品房市场的需求量因而萎缩，供求变化下商品房的蛋糕肯定会变小了。这又变成了一个悖论，要建保障房就必须让商品房繁荣，但建保障房的目的又是减少商品房需求。那今年房价还会不会降？

　　如此看来，全国工商联给出的解决方案似乎更靠谱。近日该组织宣布，拟筹建健银精瑞公租房建投基金。按照该基金的设计方案，公租房基金的收益主要源于房租收入以及政策优惠收益，这包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税和房产税等。另外提议在项目中拿出15%的公建部分用于商业物业出租。另一方面，方案的建议也包括减少公租房的成本。如果以租赁方式提供建设用地，土地租赁款可以递延至基金产生收入阶段予以交付；如果是以土地出让的方式，建议予以同期市场土地出让金50%~70%的优惠，并提高容积率至普通住宅的1.5~2倍。

　　土地出让金的大幅优惠以及容积率的提高都让项目的成本大大减低，以一线城市商品房土地成本占总成本40%计算，方案提出的公租房项目成本只有商品房市场的一半。另一方面，大部分城市现在拟定的公租房租金水平是市场价的60%；所以这一方案完全可以让公租房滚动发展。参照香港的经验，在香港把保障房项目的商用物业打包上市后（所谓“领汇”上市），其中收益完全可以补贴保障房建设。

　　虽然这个方案有成功的可能，但还没有涉及一个重要问题，那就是究竟公租房的建设主体是谁？如果是私人开发商介入，如何控制开发商无限追求高利润的本能？如果是政府部门直接开发，又如何保证效率质量？

　　更深层的问题是，中国改革30多年来，用的是“市场”规则替代“主观计划”，事实证明这大大提高了效率。现在的双轨制又重新回到“主观计划”的手段，新加坡以及其他现代城市之所以成功施行，是因为其有着一整套“主观判断”的系统。然而国内这样的系统尚未计划，更勿论施行。

　　当务之急是如何保证双轨制不回到过去的老路上。

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