投资房地产就选CBD

　　迈克吴/文

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　　2011-3-7

　　关于房地产的政策一直让人很纠结。国家继续严厉的限购，并且大力发展保障房，看起来对楼市将有莫大的影响。有人不禁开始怀疑，楼市还有投资价值吗？

　　对于当前楼市，我们只能肯定一点，就是CBD核心区域的房价会继续缓慢上升，而郊区的房价会下滑，特别是二手房。

　　从投资的角度来说，投资CBD的核心区域房产，它的房价从100年的发展过程中是唯一能够跑赢CPI的。但作为居住的民生物资，考虑到中国由于在1949年到1979年30年中完全没有商品房交易市场这个行为，所以房价在30年中的复合成长要在短短的10多年中恢复，那就是价格大幅度上涨的原因，这是客观事实，也是所有中国研究房地产经济时必须要实事求是面对的发展。我们不能因为房价迅速上涨，就说他风险很大。

　　我们研究了全球150年各大经济体中六个大国崛起中房地产行业变化，目前中国的房地产行业，从价格来说刚刚是第二轮上升的尾声，一般可以上涨四轮才进入房地产大周期的尾声。而房地产业的资产饱和基本上就是GDP和CPI增速的平均值，也就是说只要中国GDP是保持8%年增长率，CPI是保持4%的增长率，北京和上海这两个城市当中CBD核心区域的房价是必定每年以最少6%的增幅上升。

　　这与调控无关，这和非常有限的供应量和超大规模货币的购买力有关。不要把CBD的高房价就看成是跌50%，这次次贷危机是房地产行业全球150年中最大的危机，但美国纽约中央花园边上的房价只下跌15%左右，旧金山核心区域只下跌20%，而中小城市、特别是二三线城市的房价腰斩一半的比比皆是。

　　所以说北京东四环和上海内环的房价跌一半的这种论调就是江湖术士吸引眼球的论调，北京东四环内的房价要掉20%，边远地区会掉40%，上海CBD区域已经看不到5万以下的房子，要投资就是买CBD。自住可以选择性大点，因为自住房价格就是翻三倍也和你没关系，因为你兑现不了，这是看得到用不着的增值，是真正的虚拟不会破的泡沫资产。

　　（作者系上海鑫狮资产管理有限公司总裁）