把资金投到美国房产可否

　　嵇晨

　　美房市低位企稳_境内个人投资者欲再“抄底”

　　近日，巴菲特在2011年《致股东的信》中坚定地唱多美国房地产，认为“房产回暖会在一年内开始，可能会在某个时间点发生突破”。在他眼里，似乎意味着连续数月徘徊在低位的美国房地产可能已经“触底”。

　　在遭“限购令”管制的中国房地产市场，手握现金的境内投资者也悄然将目光投向了有低位企稳迹象的美国房市。抄底美国房产，会不会如愿获利呢？

　　各指数企稳

　　美国房市已“触底”？

　　“我觉得美国房价已经差不多见底了，加州的朋友跟我说，有些独栋别墅只要10多万美元就能买到。”沪上一位姓桂的投资客和巴菲特一样对美国房市充满乐观，他正在考虑在美国买房子，对于在美国购买不动产，桂先生打算出租，或者为女儿以后留学美国作准备，“租金可以抵消每年的物业税等税收”。

　　从目前已经公布的美国房地产行业系列数据看，美国房价“二次触底”似乎有迹可寻。

　　上月底，美国全国住宅建筑商协会（NAHB）发布的报告显示，2011年2月份美国建筑商信心指数已经连续第四个月稳定在16的较低水平。

　　一般来说，建筑商信心指数高于50表示多数建筑商看好房屋销售前景。从2006年4月开始，该指数就一直未突破50的门槛线。

　　值得注意的是报告中的另两项分项指标——衡量住宅建筑商对当前销售情况的指数以及衡量未来6个月销售预期的指数，却分别微涨至17和25。

　　该协会主席鲍伯·尼尔森（Bob Nielsen）表示，短时间内极度收紧的借贷融资依然制约着房地产建筑项目的进行，但建筑商已看到日益增多的住宅购买需求。

　　交易方面，尽管美国房地产经纪商协会（NAR）发布的2011年1月二手房签销指数环比温和下跌2.8个百分点至88.9%，但其首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）却看好长期趋势，“就业率的上升、房屋购置能力的增强，以及增长的租金市场，都会吸引更多的买家，更有一些买家甚至会以购房来对冲未来可能到来的通胀。”

　　房地美最新公布的周抵押贷款利率，连续第三周小幅下跌至4.87%，这意味着购房者平均每20万美元抵押贷款每年可以少支付263美元的利息。

　　种种数据都表明，虽然美国房地产市场还没完全缓过来，但已经停止进一步下跌，无论建筑商还是消费者，都在静待来自经济复苏更加明确和连续的信号。

　　投资海外房产

　　短期获利不易

　　“美国房地产市场经过最近几年的洗礼，的确有触底反弹的迹象。在国内限购、高通胀、流动性过剩的情况下，去海外投资是一个投资出路。”易居地产资深研究员回建强对此投资思路表示认可。

　　据在美国注册的美国凯通公司北京办事处房产事业部咨询师张小姐介绍，从去年至今，低房价、低利率、购买程序简易、无身份限制、永久产权等特点，使得咨询赴美买房、买地的中国个人投资者又逐渐增多。尽管真正出手依然很谨慎，但从已经成功在美买房的客户反馈中看，投资收益稳定可观，“去年我们有个客户在底特律花5万美元买的学区公寓房，今年已经涨到7万美元了。”

　　而任职于另一家提供美国房地产咨询投资服务的驻沪公司咨询师李小姐却指出，美国很大，不同州的房地产价格都不同。比如纽约的房价下跌空间并不大，而前期房价跌幅深达50%的加利福尼亚州从去年开始累计有5%~10%的反弹。

　　据了解，目前房价依然在洼地的主要集中在经济欠发达的美国中西部，比如内华达州、密歇根州等；一些具有保值稳定收益的优质公寓和别墅等住宅产业，价格其实也并不如想象中那么便宜，“最起码30万至50万美元”。

　　其实早在金融危机时，中国投资者赴美炒房也曾掀起一阵浪潮，然而随着人民币对美元的升值，每年高昂的财产税、物业税，真正能从在美国置业中短期获利的可能性并不大。

　　“如果用在中国投资房产的经验去美国复制，我想失败的可能性会大些。”回建强指出，在人民币升值背景下，除了每年的物业税、利息差、交易税增加了投资成本，即便抄到了底，回报率也未必有想象中那么高。市场前景方面，转手交易有难度。

　　“美国地广人稀，供求关系正常，甚至供过于求。如果奥巴马政府放弃两房模式，民众贷款购房的动力减少，加上生活理念问题，大多数美国人不会为了供房去给银行做奴隶，这些因素都可能决定中美两国房地产市场的不同。中国投资者在选择购买海外资产的时候还是需要慎重考虑。”