美国房地产走笔

　　文/夏业良

　　美国房地产业的暂时低迷其实并非坏事，一方面可以吸引相当数量的海外游资进入美国；另一方面房地产业的暂时性衰退对美国人过于奢华的居住模式进行了一轮强迫式调整，使之更加注重经济实用性和资源配置的有效性

　　去年暑期，我曾在美国中部和西部大致了解美国房地产业的行情与现状，寒假期间我又对美国西部的房地产状况进行了进一步的了解，具体方式是把数据检索与私人访谈和走马观花式的随机调查相结合。

　　根据粗浅的了解，我个人的基本判断是，美国房地产业的暂时低迷其实并非坏事，一方面可以吸引相当数量的海外游资进入美国，对提振美国经济不无裨益；另一方面房地产业的暂时性衰退对美国人过于奢华的居住模式进行了一轮强迫式调整，使之更加注重经济实用性和资源配置的有效性。

　　根据某些业内朋友的介绍，目前美国最具房地产投资吸引力的地区主要有华盛顿州的西雅图，北加州的湾区（包括旧金山周边地区和硅谷一带）和南加州的洛杉矶、圣地亚哥等地，此外还有田纳西州的纳什维尔和内华达的拉斯维加斯。在这些房地产投资热点地区，虽然房价依然较高且有止跌回稳趋势，但细心的考察者仍然能够搜寻到令人满意的低价房。

　　比如在南加州部分地区，30万美元左右独立住宅之优美环境和配套设施的高性价比，往往超过国内大多数投资客的心理预期。

　　根据美国商务部1月19日公布的报告，2010年12月美国新房开工量经季节调整按年率计算为52.9万套，环比下降4.3%，同比下降8.2%。美国全国住宅建筑商协会公布的最新数据显示，今年1月美国建筑商信心指数连续第三个月位于16的较低水平，而判断住房市场景气与否的分界线是50。

　　美国著名房地产网站Zillow首席经济学家斯丹?汉弗瑞斯最近表示，房地产低迷仍将会持续一段时间。Zillow的数据显示，西雅图的房价已经从2007年中期的顶峰下跌了31%，并且还有10个百分点的下跌空间。汉弗瑞斯还预测美国其他地区的房价也将下跌5到7个百分点。

　　从上述房地产数据和真实房价情况来看，由于美国失业率居高不下，估计今年仍将在9%上下徘徊，美国中产阶级家庭购买房地产的意愿普遍降低，而中低收入阶层则无力购买或对未来收入的预期不够乐观。因而对于中国房地产投资者来说，今年和明年将是一个逢低介入的有利时机。

　　相对于中国大都市的房价而言，美国房地产的建造品质、配套完整性、周边环境和性价比等都明显胜出。以北京为例，即便在距北京中心城区一小时车程的五环外高尚别墅区，一座较为美观的独栋别墅总价也动辄在千万元上下。

　　寒假期间，我曾在南加州的riverside一位朋友家小住4天，他们家是上下两层的独立住宅（single house），楼上楼下均有不少房间，实际居住总面积大约为300多平方米，此外还有不到两英亩的后院，生长着70多棵品种不同的橙子树、柚子树、柠檬树、桃树和枣树等，每天可以喝到现摘现榨的橙子汁。此外还辟出儿童游乐场和观景纳凉亭，并种植了大量花草，甚至还有一片菜地，种些菠菜、辣椒、大蒜、葱、香草之类的蔬菜和调味植物。

　　在我看来近乎于理想的这一住宅加小庄园的总价仅为41万美元，按购买时的美元兑人民币汇率1：6.8计算，也不到280万元人民币。更为令人羡慕的是，在这里你每天都能看到蓝天白云，没有冬天的寒冷和风雪。周边环境静谧平安，俨然世外桃源一般。

　　我注意到他们出门时往往并不非常在意房门是否锁好，甚至到超市买菜或去医院看病，汽车停在停车场，也不锁车便走。在我疑惑地提示之后，主人竟然笑着对我说，不必担心，过去一直是这样的。在国内时感到路不拾遗只是一个遥远的传说，而在这里却是生活中的现实。

　　（作者为北京大学教授）