住宅开发商增仓商业地产

　　林喆

　　□本报记者 林喆

　　“新加坡政府投资公司入主后，公司就开始向商业地产转型。现在，公司已拥有了一定规模的出租型物业，同时也具备了输出商业管理的能力。”阳光股份副总裁杨宁表示。经历2008年的楼市调整和2010年的深度调控后，很多住宅开发商开始学习香港“四大家”，逐步增仓商业地产。截至2011年初，万科、龙湖、华润、保利、绿地、恒大等房企均已布局相当体量的商业项目。

　　密集排兵布阵

　　受持续调控影响，住宅产业的政策门槛日益提高，大型地产商开始布阵商业综合体以平滑业绩的周期波动；而中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。

　　龙湖地产有关负责人表示，为应对调控，公司一方面将项目布局的重点集中在二三线城市，另一方面在重点城市和新进入的城市加大商业地产的布局。目前，龙湖70%-80%的土地储备集中于具有区域中心地位的二三线城市；新增综合体项目中商业地产的配比大幅提高。

　　今年2月初，龙湖地产取得位于成都高新西区核心商业配套区的新地块，该地块地上总建筑面积为122万平方米，其中，商业所占比例为60%。2010年底，龙湖在山东烟台养马岛拿地6000余亩，此前，龙湖还获得云南玉溪抚仙湖地块开发权。这两个项目均是集旅游地产和大规模城市运营于一体的项目。到2014 年，龙湖商业地产的持有目标为200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%-20%。“商业地产兼容住宅已成为今后龙湖拿地的主要模式。”龙湖内部人士表示。

　　如果说，龙湖的转型是一线房企的一个缩影，那么，阳光股份的战略转向则是中型房企的代表。新加坡政府投资控股后，阳光股份提出，将加强商业地产的发展，扎根环渤海经济圈，重点关注全国的商业梯次机会。

　　近两年，阳光股份的利润主要来源于阳光上东及天津项目，但是其商业转型依然很坚定。杨宁介绍，目前，公司独立持有并运营的商业项目有6个，其中5个位于北京；与新加坡政府投资合资的项目有17个。这些项目的年租金回报率一般在8%-14%，如果加上长期的物业增值，总回报较为理想。

　　看多商业前景

　　“商业地产的运营难度和资金要求均明显高于住宅开发，但如果项目布局合理并形成独特的商业模式，那么公司的发展前景就会比较乐观。”杨宁认为，商业地产的业态中，写字楼和酒店的业绩与区域经济、尤其是第三产业的增长相关；而零售商业则与社会消费品零售直接相关。今后几年，启动消费是中国经济的一大看点，因此，商业的发展前景良好。

　　阳光股份在京的5个商业项目中，有4个整体出租率达到100%。“我国社会消费品零售总额每年保持在15%-20%，部分经济发达的城市增速还要高，我们选择一些城市，分层次布局零售商业，包括社区商业、区域型购物中心和高端综合商业，现在来看效果良好。”杨宁介绍。

　　写字楼方面，DTZ戴德梁行最近的报告显示，一线城市写字楼需求仍持续高速增长，而供应量放缓，预计2011年甲级写字楼的租金仍将上涨，空置率会保持稳定。以北京为例，去年第四季度，北京写字楼整体空置率同比下降15.7%，创6年来新低。此外，租金同比上年增长25.2%。

　　国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积同比增长10.1%；其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长 29.9%。商品房销售额同比增长18.3%，其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。商业地产销售增幅明显高于住宅。