住房限售并不比限购高明

　　周俊生

　　全国政协常委、著名经济学家厉以宁先生在两会期间对目前在全国一些大城市普遍推行的商品房限购政策提出了批评，他认为应该换一个思路，即把限制购买改为限制出售。他表示，公民有购买房屋的权利，不能有地域歧视，限购作为短期政策可以，但作为长期政策不行，应该把限购改为限售。买房子之后再卖要受限制，比如，如果一年之内就卖，就要按房价的16%征税，第二年卖则可以降低为12%。

　　厉以宁提出的这个主张，在限购政策饱受批评的背景下，得到了舆论的肯定。确实，与限购政策简单地将居民户籍作为购房依据相比，限售政策更多地运用了市场手段。但是，限售是否一定也能收到理想的效果，值得认真探讨。

　　造成我国住房市场严重困扰的问题是，自我国住房制度改革以后，地方政府在相当长时间内忽视了它的居住保障功能，使其投资功能出现了“野蛮生长”。而地方政府为了拉动经济和“土地财政”的需要，对此乐观其成。在这种情况下，中央政府要求一些城市出台限购政策，其实是不得已而为之，其目的是希望借助政府所具有的刚性的行政权力，让投资投机势力在房地产市场失去用武之地，也就是削弱市场存在的强大购买力，从而使房价形成下跌预期。正是在这一点上，我们必须承认目前实施的限购政策，有它一定的合理性，事实上它已经收到了一些积极效果，目前，一些城市的商品房市场出现了量价齐降的情况，3月8日，上海最新出台的平均房价已经下跌到2万元之下。

　　当限购改为限售以后，由限购所产生的一些衍生问题固然得到了解决，但是，已经被有效遏制的投资投机力量必然卷土重来，从而使正在失去支撑的高房价再度获得支撑。当然，按照厉先生的设想，如果推行限售政策，投资投机力量就会失去再度进入市场的兴趣。但是，厉先生提出的限售并不是禁止出售，如果真是这样，它与限购没什么区别，同样与买卖自由的市场经济原则不相符合，因此所谓的限售其实是对住房出售课以重税，也就是让投资投机力量无利可得，白忙一场。但是，对于住房的投资也好，投机也好，它一般都是一种中长期行为，通常需要几年甚至十几年的周期，除非房价在短时间里出现暴涨，否则，投资投机者不大可能在短期内将房屋出手。厉先生提出一年内出售课税16%，两年则课税12%，更多年内出售收多少税他没有说，想必是越来越低。但是，如果房价在长时期内保持上升趋势，那么，投资投机力量将住房捂在手里的时间越长，他们的获利就越大，而出售时需要付出的税收也越低。这样一来，所谓的限售还有什么意义呢？

　　实际上，我们应该承认住房市场在提供保障功能之外，有其投资甚至投机的功能。主要问题是其保障功能受到了严重的削弱，好在政府已经开始意识到了这个问题，正在加大对保障性住房的投入力度。我国今年要投资建设1000万套保障性住房，整个“十二五”要保证3600万套保障房建设，使保障房的覆盖率达到20%。如果这个目标能够顺利达成，那么，中低收入家庭的住房保障也就基本有了保证，当这个问题得到圆满解决以后，投资投机力量即使仍能对房价形成主导，但也只能局限于某些高端商品房，与普通人关系不大。