13家房企经营性现金流为负 开发商现金还能撑多久

　　已经披露的房地产公司年报显示，大部分公司业绩都非常靓丽，但是对于身处调整期的房地产行业，公司现金流的动向更受市场的关注。《大众证券报》注意到，已披露的17家房地产上市公司2010年末经营性现金流量净值竟然为负值。在政策调控的大背景下，开发商的现金流宽裕度究竟如何？又能真正支撑多久？

　　近八成经营性现金流为负

　　Wind数据统计显示，截至昨日，按照申万二级行业分类，共有17家房地产开发公司发布了年报，2010年累计实现归属母公司股东的净利润为188.69亿元，较2009年同比增长49%，其中有13家公司同比实现正增长，华丽家族、中航地产和中弘地产的净利润更是实现翻番。“由于地产公司业绩具有一定滞后性，因此要真实反映公司业绩和未来的成长预期，经营活动现金流是最重要的指标之一。”西南证券行业分析师肖剑向《大众证券报》表示。

　　而从现金流情况来看，地产类上市公司较为紧张。已披露的17家上市公司年报显示，2010年度公司经营性现金流量净值共计-315.29亿元(2009年为159.31亿元)。其中，有13家公司经营性现金流量净值为负值，保利地产的更是高达-223亿元，而该公司2009年仅为-11.44亿元。另外，目前经营性现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。这些都体现出房地产公司普遍面临现金流“吃紧”的问题。

　　肖剑表示，经营性现金流的减少，一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来，即使去年四季度有所回暖，但全年房地产销售也没有2009年好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。

　　筹资现金成本上升

　　众所周知，现金流是通过经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目而产生的现金收入。对于房地产公司来说，除了经营性现金流外，筹资活动产生的现金流也占有不小的权重。但是目前来看，房地产行业筹资难度相当大，同时融资的成本也急速上升。

　　莫尼塔房地产行业研究员王沛对记者表示：“房地产融资一般包括开发贷款、股市融资、民间资金贷款、信托、权益投资等，自去年房地产调控以来，股市融资基本完全停滞，开发贷款也控制得相当严格，只能倾向于后几种途径，而且资金使用成本也较之前出现了上升，这都将影响公司未来的业绩。

　　例如，贷款方面，在中银国际的调研报告中，招商地产表示，开发贷收紧趋势明显，公司目前在办理的开发贷款已经在基础利率基础上进行了适度上浮，部分中小开发商目前已经面临资金压力；信托方面，随着信托业对地产行业风险防范的提高，信托公司对地产公司融资要求更加严格，利率也水涨船高，按照用益信托网的统计，今年1月份，发向房产公司的信托产品的收益率是9.29%，而去年全年平均下来是8.92%，显然房地产公司信托融资的成本在提高。

　　开发商还能撑多久

　　那么在经营性现金流减少、筹资现金难度加大以及房地产严厉调控的情况下，房地产公司的现金情况究竟如何？开发商的资金能够撑多久？

　　一位不愿署名的业内人士对记者表示：“目前小型房地产企业的现金流已经很紧张了，大型企业还好点，但也在想方设法地保存现金，比如一些大企业都拖着工程尾款不付，不是因为手中没有资金，而是为保存资金实力。”

　　中银国际实际调研情况也说明了这一点。例如，调研中万科表示，对于自己的现金储备很有信心，但对整个行业的现金流状况判断要比市场的预期偏紧，担心预售账款监管趋严和扩大化会对公司现金流带来一定压力，所有项目预售账款严格监管大约会影响到万科存量资金的1/3；金地表示，目前开发贷比较紧，但是没有停，最紧的是按揭贷款，深圳去年11月份签订的购房合同至今仍有未放款的。

　　王沛表示，根据调研的情况来看，今年上半年公司的现金流还好，但受国家严厉的调控政策影响，房地产资金充裕度还将呈现下降趋势，按此趋势发展下去，到三季度房地产公司的现金流将相当紧张，特别是一些中小房地产公司，那么到了那个时候，开发商只能降价出售，来回收资金。

　　记者 戚文丽