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13家房企经营性现金流为负 开发商现金还能撑多久

发布时间:2011年03月09日 09:16 | 进入复兴论坛 | 来源:大众证券报

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  已经披露的房地产公司年报显示,大部分公司业绩都非常靓丽,但是对于身处调整期的房地产行业,公司现金流的动向更受市场的关注。《大众证券报》注意到,已披露的17家房地产上市公司2010年末经营性现金流量净值竟然为负值。在政策调控的大背景下,开发商的现金流宽裕度究竟如何?又能真正支撑多久?

  近八成经营性现金流为负

  Wind数据统计显示,截至昨日,按照申万二级行业分类,共有17家房地产开发公司发布了年报,2010年累计实现归属母公司股东的净利润为188.69亿元,较2009年同比增长49%,其中有13家公司同比实现正增长,华丽家族、中航地产和中弘地产的净利润更是实现翻番。“由于地产公司业绩具有一定滞后性,因此要真实反映公司业绩和未来的成长预期,经营活动现金流是最重要的指标之一。”西南证券行业分析师肖剑向《大众证券报》表示。

  而从现金流情况来看,地产类上市公司较为紧张。已披露的17家上市公司年报显示,2010年度公司经营性现金流量净值共计-315.29亿元(2009年为159.31亿元)。其中,有13家公司经营性现金流量净值为负值,保利地产的更是高达-223亿元,而该公司2009年仅为-11.44亿元。另外,目前经营性现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。这些都体现出房地产公司普遍面临现金流“吃紧”的问题。

  肖剑表示,经营性现金流的减少,一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来,即使去年四季度有所回暖,但全年房地产销售也没有2009年好;另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕,而新项目还没有开始销售,再加上公司拿地和项目开工的支出,这都会影响公司经营活动现金流。

  筹资现金成本上升

  众所周知,现金流是通过经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目而产生的现金收入。对于房地产公司来说,除了经营性现金流外,筹资活动产生的现金流也占有不小的权重。但是目前来看,房地产行业筹资难度相当大,同时融资的成本也急速上升。

  莫尼塔房地产行业研究员王沛对记者表示:“房地产融资一般包括开发贷款、股市融资、民间资金贷款、信托、权益投资等,自去年房地产调控以来,股市融资基本完全停滞,开发贷款也控制得相当严格,只能倾向于后几种途径,而且资金使用成本也较之前出现了上升,这都将影响公司未来的业绩。

  例如,贷款方面,在中银国际的调研报告中,招商地产表示,开发贷收紧趋势明显,公司目前在办理的开发贷款已经在基础利率基础上进行了适度上浮,部分中小开发商目前已经面临资金压力;信托方面,随着信托业对地产行业风险防范的提高,信托公司对地产公司融资要求更加严格,利率也水涨船高,按照用益信托网的统计,今年1月份,发向房产公司的信托产品的收益率是9.29%,而去年全年平均下来是8.92%,显然房地产公司信托融资的成本在提高。

  开发商还能撑多久

  那么在经营性现金流减少、筹资现金难度加大以及房地产严厉调控的情况下,房地产公司的现金情况究竟如何?开发商的资金能够撑多久?

  一位不愿署名的业内人士对记者表示:“目前小型房地产企业的现金流已经很紧张了,大型企业还好点,但也在想方设法地保存现金,比如一些大企业都拖着工程尾款不付,不是因为手中没有资金,而是为保存资金实力。”

  中银国际实际调研情况也说明了这一点。例如,调研中万科表示,对于自己的现金储备很有信心,但对整个行业的现金流状况判断要比市场的预期偏紧,担心预售账款监管趋严和扩大化会对公司现金流带来一定压力,所有项目预售账款严格监管大约会影响到万科存量资金的1/3;金地表示,目前开发贷比较紧,但是没有停,最紧的是按揭贷款,深圳去年11月份签订的购房合同至今仍有未放款的。

  王沛表示,根据调研的情况来看,今年上半年公司的现金流还好,但受国家严厉的调控政策影响,房地产资金充裕度还将呈现下降趋势,按此趋势发展下去,到三季度房地产公司的现金流将相当紧张,特别是一些中小房地产公司,那么到了那个时候,开发商只能降价出售,来回收资金。

  记者 戚文丽

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