限购令后炒房资金去向：大量投资驻留房地产

专题:聚焦房地产调控

　　每经记者 叶书利 杨羚强发自北京、上海

　　住宅限购令的挤出效应正逐步显现。中原地产数据显示，去年上半年，上海楼市中，投资者在购房者中的比例达三成，但在去年10月份以后，这一比例降为10%，而住宅限购令出台后，投资者几乎见不到踪影。许多人猜测，炒房资金流入了股市，但上海的一些证券营业部销售负责人却告诉《每日经济新闻》记者，限购令出台后，来开户的房地产投资者并不多。炒楼资金究竟去了哪儿？《每日经济新闻》记者在北京、上海等地展开调查，发现仍有大量炒房资金驻留在房地产中，但是这些资金正在开辟不同的投资途径。

　　流向之一

　　资金“入地”车位单价赶超地面楼盘

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　商品房住宅受限，部分游资将目光投向了楼市中的“偏门”：停车位。在北京，目前停车位投资正火，导致许多小区 “一位难求”。由于供应紧张，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一层的停车位，目前报价已达3万元/平方米，与地面房价相当。

　　建外SOHO车位单价达3万

　　去年年底，在北京东城区金宝街的王府国际商厦，一位投资客斥资2亿多元，以均价23000元/平方米的价格一口气将该楼盘地下8827平方米的商用车位整体购入。

　　据《每日经济新闻》记者了解，目前，共6层高的王府国际商厦顶层共计9999平方米的整层商铺正在向外出售，总报价为19999万元，单价仅20001元/平方米，甚至低于地下车位的均价。

　　地下停车位价格超过地面房价的现象，在建外SOHO也存在。

　　位于北京东三环边上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性楼盘。目前该楼盘地下停车位的报价在3万元/平方米左右，接近地面楼盘报价。

　　记者以购房者身份从北京百氏居房地产经纪有限公司获悉，该公司手上有一个该楼盘地下一层、面积为10平方米的停车位，目前报价为30万元。百氏居经纪人说：“该楼盘停车位紧俏，目前全楼盘只有一个停车位供应。”他为记者算了一笔账：购买后，除了坐等升值外，还可以出租，每月租金可达1200元，一年下来，租金收入近1.5万元。静态计算，20年就可以收回投资成本。

　　伟业我爱我家市场研究院近日刚做过停车位市场调查，其置业顾问李琛向《每日经济新闻》记者介绍说，住宅投资步步被限后，部分北京房地产投资客将目光瞄向了停车位。考虑到后期的升值与出租，停车位主要投资区域为三环以内的商业楼盘、公寓等。“毕竟核心位置催生人流，人流产生商机。”她认为，停车位的投资价值与上面楼盘的产权性质关系不大，位置决定价值。目前三环内人流大，车辆多，导致停车位的价格基本与同地面楼盘的价格相当。

　　北京车位均价暴涨

　　李琛介绍说，由于近年来买车族增多，住宅楼盘的停车位供求关系同样比较紧张。但在楼盘整体开发中，停车位是服务于楼盘的，因此一般来说，开发商会限制外部投资客购买数量，所以外部投资客大量投资住宅楼盘的操作难度较大，像商业楼盘那样整购几乎不可能，住宅楼盘的停车位，投资者一般是小区业主。

　　在北京朝阳区住宅楼盘百子湾家园，一位业主就因曾投资了9个停车位，致使该小区业主们在小区业主论坛上发出了一份名为《百子湾家园一业主独吞九车位触犯众怒》的“讨伐书”。该“讨伐书”揭露说，一位业主2006年在这个小区以每个车位约五六万元的价格购买了9个停车位，目前这位投资者不仅通过出租车位获取收益，且每个停车位的价格也涨了近三倍。

　　由于买车族急增，在北京，小区内停车难已成一个社会问题，这也促使住宅小区车位的价位节节攀升。伟业我爱我家市场研究院的数据显示，去年12月，北京停车位成交均价已达5447元/平方米，环比11月暴涨20%。

　　中国房产信息集团北京公司的统计数据也显示，去年北京住宅小区地下车位成交均价近14万元，区间在7万元到50多万元不等。而在2006年左右，七八万元的停车位已属高价。

　　李琛总结说，停车位受宠，是住宅受限后的挤出效应所致。她表示，实际上，投资停车位的回报率不如住宅，因为位置好的房屋出租比较稳定。投资客之所以开始青睐停车位，是因为目前市场上除了不动产，没有太多更好的投资渠道可供选择。

　　流向之二

　　商办楼热度不减 成交比重攀升

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　限购令之后，商业地产成为炒房客投资新宠已不是新闻。

　　“我们刚代理了三四个月的项目销售，商铺价格就从原来每平方米8000元涨到了15500元以上，房子卖疯了，仅当地一家企业就买了数千平方米的商铺。”北草国际地产总经理施根贤说，他们公司在九华山下代理的商铺楼盘开盘才几天，就已获得了良好销售。

　　在项目开盘前的一个周末，施根贤还警示投资者注意商业地产的风险，但九华新街的热销，让他相信商业地产确实火起来了。

　　和施根贤的体会一样，中原地产中国研究中心分析师季峰也表示，在一二线城市的二手商铺和写字楼市场，只要价格合理，基本都能很快成交。

　　21世纪不动产区域分析师罗寅成说，2月份，上海住宅和商办楼的成交比重是1.23比1，而3月份两者的比例为1.15比1，商业地产成交呈明显上升势头。此前，中房信分析师提供的类似数据显示，限购令出台前后一星期，商办楼的成交比重由原来平均每天不足15%上升至30%。

　　易居中国分析师薛建雄提供的数据显示，去年12月上海商办楼供应2279套，销售2276套；今年1月供应1500多套，销售1600套；2月份供应量659套，销售576套。但从面积看，新增供应达18万平方米，销售却只有7.5万平方米。

　　有分析称，销售套数和面积比例的悬殊，说明目前成交的商办楼以小户型居多，这变相说明，炒房客在其中扮演了重要角色。

　　流向之三

　　收购开发商股权 炒房团变身幕后老板

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“一个业务员一天派送的广告宣传单，就能给我带来七八位投资客户。”上海钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉感叹，限购令给他这样的上海中小房地产投资公司带来了前所未有的机遇。

　　此前，钱生辉花了5年时间发展“集智建房”，首个项目虽于去年获得成功，但始终没能迅速铺开。他认为，最主要的瓶颈就是资金。但楼市限购令出来后，不少炒房客开始转投他的业务。

　　中国指数研究院分析师钟星烁说，限购令并未阻挡楼市游资投资房地产的步伐，只不过他们现在换了一种方式。他们在上海大肆寻找那些资金周转不灵的房地产公司，希望收购后者的股权；另外，他们还组成房地产基金，参与上海的大宗收购业务。此外，土地市场也开始出现炒房客的身影。

　　瞄准资金链吃紧的公司

　　“限购令后，我们都失去了买房的资格，要买房怎么办？要么就以公司名义购买，要么就直接购买房地产公司的股权。”上海一家温州炒房团的负责人雷先生告诉《每日经济新闻》记者。

　　在温州民间流行这样一种说法，资金年回报率只有达到15%以上才能保值。限购令之后，国家收紧银根，很多弱小地产商无法生存，给了炒房客收购开发商股权的机会。雷先生说，限购令之后，被温州人收购的房地产公司不在少数。

　　这一说法得到钟星烁的认同。她告诉记者，限购令之后，温州人首选那些财务情况很差、资金链濒临断链的房地产公司进行收购，而这一类公司目前数量不少。

　　上海的一位土地掮客也向《每日经济新闻》记者证实，目前活跃在二手市场上的土地收购方大多没有房地产开发经验，是由几个有实力的个人组成的投资团体，和以往的房地产商收购有很大的不同。

　　上海联合产权交易网显示，目前挂牌的15宗房地产公司股权转让项目中，有三分之二是2月14日以后新挂牌的。除此外，重庆、北京、天津等产权交易所也有大量新挂牌的房地产股权转让项目。而在非公开市场上，通过房地产掮客买卖的房地产股权转让项目更多。

　　除了直接参股、控股房地产开发公司外，投资房地产民间私募基金也是投资客的投资方向之一。雷先生介绍，在限购令出台以后，上海由温州人主导的房地产投资基金在数量和规模上都较之前有大幅度扩增。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，所谓的房地产投资私募基金，主要的资金来源其实就是炒房客。主持这些房地产私募投资基金的投资经理，主要的工作就是从原来的炒房客手中募集资金。

　　除此外，也有个人出现在土地竞拍市场，通过低价买地和开发商竞争。钱生辉说，限购令之后，江浙一带出现了不少个人买地案例。他和同行交流获知，这些买地的个人原先都是炒房者，此前已经通过住宅和商办楼狠狠赚了一笔，如今又进入到房地产开发领域。

　　按照钱生辉的说法，流入土地市场的炒房者资金可能已经达到数十亿元。中国指数研究院的统计显示，仅2月份，以个人名义购买的土地就达到41宗，金额超过16.15亿元。

　　甲方成了“打工仔”

　　由毫无专业经验的炒房团演变为房地产公司的参股控股方，这些从未干过房地产开发建设的投资者有这样的运作能力吗？

　　钱生辉说，方法很简单，就是让曾经的甲方——开发商，担当炒房团的打工仔，为后者代建房屋。他公司组织的房地产基金，就准备采用这样的方式开发房地产，目前已答应与他合作的企业，如友利股份、爱建股份等，原先都是上海知名的房地产开发商。

　　事实上，由于目前房地产行业相当一部分开发商都有拓展代建业务的计划，钱生辉目前可以选择的合作伙伴范围还不仅限于上述公司。

　　雷先生还透露了另一个曲线进入房地产开发的方法，即通过借贷的方式介入房地产开发领域。“以前，开发商是甲方，炒房客是乙方，而限购令后，楼市由卖方变为买方市场，甲乙双方换了位。”

　　他表示，炒房客的做法是先以较高的利率借款给房地产商，进而掌握后者的工商资信、债务债权、经营成本等财务资料，在此基础上进而收购开发商的股权，达到彻底控制房地产公司的目的。

　　他介绍说，与外界想象的不同，很多炒房客实际上早在几年前就已经涉足房地产开发，对于如何操作一个房地产开发项目，已有一定的经验。另外，对于没有房地产开发经验的投资者来说，他们完全可以通过投资房地产私募基金来开发房地产项目。在温州，很多基金管理者都有房地产投资经验。

　　雷先生同时表示，炒房者甚至在某些方面比开发商还有更大的优势。比如，目前很多银行暂停了房地产新增开发贷款，但是国家又对其他一些产业有着政策上的扶持。炒房客就可以通过同集团的其他产业“联保”，如以钢铁公司名义申请贷款，再以房地产开发公司的物业作为抵押，来获取房地产开发资金。

　　记者观察

　　限购令或逼出行业变革

　　杨羚强

　　“限购令能堵住穷人不买房，却堵不住富人投资房地产。”上海易居房地产研究院综合研究所所长李战军如是感叹。

　　不过，投资客把钱投向房地产开发领域，对整个行业来说并不是件坏事，反过来，倒有可能会加快房地产行业的变革。

　　全世界的房地产开发模式大致分为两种。一种是美国模式：基金公司负责出钱、买地，建筑公司负责建设、销售；另一种模式则是我国的模式，开发商负责融资、拿地、建设、销售等所有工作。漫长的生产周期，不仅极大地增加了开发商的资金风险和负担，也消耗了他们的精力，使他们无力增加开发量。

　　事实上，去年包括绿城、复地、金地在内的国内地产巨头，都尝试在代建和地产金融方面拓展，以寻找行业新的发展模式。但是，这一类尝试并没有变为行业的常态。

　　从去年下半年开始，国内各类房地产私募基金已经非常活跃，在限购令下，房地产私募基金给行业带来变革的可能在无限变大。一是因为开发商无法从传统渠道融资，开始加大与基金的合作力度；二是因为私募基金扩大发展后，在行业内的话语权也变得越来越大，进而加速改变现有的房地产开发模式。

　　对购房者来说，最大的好处不仅仅是炒房客不会再和他们争夺房源，还在于大量房地产投资基金崛起后，以往因为开发商资金不足而造成的供应量偏紧的局面有望就此打破。只要土地能像现在一样大量供应，那么这些土地就有望迅速变成楼盘，进而改变市场的供需结构。

　　市场供需变化了，房价真正意义的下跌还会远吗？