上实控股急缩战线 低价出手优质土地

　　本报记者 王海春 上海报道

　　在经历了去年的大幅扩张之后，上实控股（00363.HK）今年开始对旗下的资产进行梳理。2月26日，上实控股发布公告称，向新世界发展主席郑裕彤旗下的周大福企业出售了总计价格为40.41亿港元的资产。

　　记者在采访中了解到，上实控股此次出售资产出于多方面的考虑。一方面是为了上海城开一个约300亿元的项目做资金准备，另一方面则需要为全国的地产项目储备后续开发资金，防止信贷收缩后出现资金缺乏的局面。

　　两个月内收拢43亿

　　去年急速扩张的上实控股，现在却做起了减法，开始收缩其战线。

　　2月26日，上实控股公告称，上实控股与周大福企业达成协议，分别出售上实全资拥有的上海青浦F地块和G地块的90%权益，作价分别为11.31亿元人民币、13.05亿元人民币。同时，上实控股以10.96亿港元的价格，将所持有的上海四季酒店约77%股权出售给周大福企业。

　　值得关注的是，周大福从上实控股获得的两幅青浦区土地楼板价约为7200元/平方米，而去年该区域由嘉华集团所拍得的土地楼板价则为1.42万元/平方米。即周大福所获得的土地价格，相当于市价的对折。

　　该地块附近的“海源别墅”等在售楼盘的售价，已经冲高至了4万-5万元/平方米。

　　“去年底容积率低于1的住宅用地在上海被叫停出让，因此该地块如果是做豪宅项目，新世界发展未来从这个项目中可获得的利润空间是很大的。”同策房产研发部经理夏宇表示。

　　据了解，上实系在上海青浦区共有七幅优质土地，其中的A、B、C三幅土地由上实发展持有。此次上实控股转让的，是其中的F、G地块，另外D、E两幅土地仍由上实控股全资持有。这样看来，上实控股似乎把优质的豪宅项目转手奉送给了别人。

　　“新世界发展在商业地产的开发和经营方面有着丰富的经验，而上实控股除了做住宅地产，未来的一个重点方向是做商业地产。未来在商业地产的开发、融资和经营方面，双方应该有进一步的合作。”上实集团相关人士告诉记者。

　　实际上，近期，上实控股旗下的上海城开也在转让其合肥的项目。另外，加上1月12日，上实控股以5.64亿的价格出售的河北永新公司78.13%的股份，近两个月上实控股出售的资产总额约为43亿元人民币。

　　将加大商业地产投资

　　经过2010年一系列的收购，上实控股旗下拥有中新地产、上实发展和上海城开三家大型房企。

　　上实控股执行董事、上海城开集团总经理倪建达告诉记者，今后公司将加大对一线城商的开发力度。“合肥的项目我们是准备要退出了，这是和我们整体的战略考虑有关的。因为去年上实地产收购了中新地产和上实发展的房地产业务，我们今年需要做一些梳理。”倪建达表示，而上海城开会收缩对二三线城市的投资，而加大对一线城市综合体的投资。尤其是商业综合体的开发，是城开和上实控股未来几年的重点投资领域。

　　据了解，上实控股在年初就开始大规模转让资产，是为了补充公司的资金，并为其在上海徐家汇的一个商业综合体项目——徐家汇中心城市综合体作资金准备。

　　由上海城开负责开发的徐家汇中心城市综合体共分为6块土地，土地总面积为13.2万平方米，建筑面积62.9万平方米，整个项目的总投资额预计高达300亿元，而城开集团持有该项目公司60%的股份。

　　但由于动迁原因，该项目的工程进度也受到了影响。上实控股实际取得的土地使用权约3.53万平方米。“如果动迁顺利，2011年底有望开工。”上实控股相关人士透露。

　　“如此超大规模的商业项目，仅前期投入的资金就不是个小数目。而且这个商业综合体运作方式和住宅完全不同，它在整个的投资过程中基本上是没有什么资金回笼渠道的。”易居中国分析师薛建雄告诉记者，整个项目的投资对资金运作的要求相当高。

　　上实控股需要资金的地方还不止这个项目。去年11月份，上海城开与另外两家公司以24.29亿元拍得了闵行一幅8.73公顷的商业地块。这幅地块将建成一栋大型商业综合大楼，预计在2014年底前完成。而在此期间，不仅短期内对公司不会有重大盈利贡献，而且还需要上海城开和上实控股投入大量资金。

　　“未来两年的地产形势都是比较严峻的。可以说在一系列政策之下，不少开发商对自己的资金开始担忧，大型房企尤其担忧自己的资金。而对上实控股来说，转投300亿元的徐家汇中心和为自己公司补充流动资金，都是有必要的。”乘星行机构总经理李骁表示。

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