上海商品住宅均价重回高位

　　早报记者 陆鸣

　　受高端项目集中成交影响，上周上海商品住宅均价重回高位。

　　中国房产信息集团14日发布的数据显示，上周(3月7日-3月13日)成交状元、位于杨浦区的一豪宅楼盘均价则高达74360元/平方米，使得上周商品住宅的平均成交价格重回24385元/平方米的高位，环比(较前一周)涨幅高达27%。

　　网上房地产数据显示，该豪宅楼盘上周成交了11套，累计成交金额达2.21亿元，占到上周全市商品住宅成交总金额13.8亿元的16%。

　　中房信此前发布的数据显示，前一周上海商品住宅成交面积第一名的海韵馨苑均价仅8174元/平方米，使得前周商品住宅的平均成交价格跌破2万元/平方米关口。

　　“低迷成交难以持续”

　　此外，上周全市共推出7.15万平方米房源，环比上升16%；成交5.66万平方米，环比下滑11.3%。

　　“这表明开发商的推盘意愿在上升，但市场买气还没有被调动起来，因此需要开发商给出足够多的优惠，需要更多的楼盘加入到降价促销的行列中来。”中房信分析师薛建雄说。

　　薛建雄分析，今年1月底2月初陆续出台的系列调控政策加上春节因素，已使上海2月以来近6周的商品住宅成交量低于8万平方米，这是之前调控过程中未出现过的低迷行情。与此同时，经过去年一整年的调控，购买需求已经大量积压，通胀压力也在加大，部分购房者仍有较强的入市欲望。这部分需求，需要开发商在房价上给予一定的让利才能释放。

　　“我认为新政后楼市的主基调是2月退房、3月降价、4月量价齐升(与3月的最低水平比)，五六月房价可能恢复到新政前的水平，需要新一轮调控。”薛建雄称，近期市场上的打折促销楼盘已在增加，优惠幅度也在加大，从个别降价幅度较大的楼盘获得良好销售业绩的情况来看，市场的买气也在逐步回升。

　　“开发商仍无降价冲动”

　　尽管成交量低迷，但开发商仍吝于促销。

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，持续调控影响下，开发商心理价位降低成为必然，但实际开盘价格可能与目前市场价位相差无几，或略有下降，但幅度不会超过10%。尽管部分楼盘已有价格松动迹象，但多属短期促销手段，数量不多。未来两到三个月，目前所推楼盘的销售情况将成为开发商进一步定价的主要依据。

　　“在该段观望期内，预计多数开发商初期仍将采用隐性降价、多批少卖、延期开盘等以时间换空间的销售方式来试探市场反应。”黄河滔说。

　　房价难降让中小户型房源成交增长。

　　21世纪不动产统计显示，2011年3月1日-3月13日新建商品住宅中，90平方米以下面积房源交易套数占比激增，而90-140平方米、140平方米以上面积房源的交易套数占比则明显下降。从环线分布看，内中环至外郊环三区域的购买力，再次被分化至郊外环及内环内两区域。

　　3月成交有望回暖

　　3月前两周，上海新建商品住宅成交环比激增。

　　另据21世纪不动产统计，3月1日至3月13日全市新建商品住宅累计成交1059套，较之前两周上升207%，较去年同期下降34.1%。成交均价约为1.98万元/平方米，较之前两周下降2.9%，较去年同期下降3.4%。

　　黄河滔称，春节因素和供应稀缺是3月前13日成交量环比大幅提升的主要原因。据悉3月上旬获得预售证的新增上市住宅项目仅10个，面积22.2万平方米，较去年同期下降28.5%，而去年月度平均获证上市数约为55个。

　　不过，黄河滔也强调，考虑过去几个月实际开盘数并未达到相应预售数，在上海春季房展会的推动下，3月实际开盘数可能超预期，“不排除3月市场借助供应的集中释放，步入复苏快车道的可能。”

　　商业地产重新活跃

　　值得注意的是，上周上海的商业地产成交重新活跃。

　　德佑地产数据显示，上周上海环球金融中心成交两层房源，成交面积6538平方米，均价达到82353元/平方米。(编注：截至发稿时，网上房地产显示，此间上海环球金融中心在已售两层的基础上，再度售出第69、70两层，总计售出面积已达13052平方米。)超过了中融碧玉蓝天大厦和中信广场73000元/平方米、71746元/平方米的成交均价纪录。前一周，全市商业办公项目成交量已回升至春节前水平。

　　德佑地产研究主任陆骑麟称，商品住宅成交量无法摆脱调控阴霾的影响，持续低位徘徊。目前供求双方相互胶着，成交量得到大幅提升的可能性几乎不存在，“这也让我们也联想到三月小阳春的破灭。”陆骑麟说。