应对调控各寻出路 房企深耕特色地产

　　⊙记者 于兵兵

　　养老地产、旅游地产、环保地产……五花八门的特色地产模式正在兴起。正经历着史上最严厉的房地产宏观调控的开发商们，正试图在传统的商品房之外，通过深耕产品线而各寻出路。

　　3月初，上海复星集团与上海市建筑科学研究院签署《战略合作框架协议》，宣布在绿色节能领域建立战略合作关系，促进国内建筑行业节能技术的应用。并把节能领域股权合作平台启动工作作为双方合作的首要任务。

　　复星旗下地产公司复地集团董事长张华向记者介绍，早在2006年，复地曾与建科院合作推出了节能建筑试验产品——爱伦坡生态别墅，复地也因此成为在节能建筑领域试水较早的地产企业之一。在目前楼市调控的大环境下，专家分析，总盘量较小的复地可能会走一条主打环保创新牌的地产模式，以形成独特的产品竞争力。

　　“对于在环保节能的地产产品和市场方面究竟怎样拓展，其实很多公司未必已经想好，只是先打出概念、抢占市场，毕竟这是一个方向。”一家同样主打环保牌的地产公司内部人士称。

　　和环保地产一样处于发展初期的还有养老地产概念。“最近有很多地产商向我们咨询养老地产的情况，大家对这一模式的关注好像忽然多了起来。”中国房产信息集团高层告诉记者。

　　有报道称，万科、保利、华润等大型房企都在不同场合表达了对养老地产的关注，北京、上海、广州等地也已经出现养老地产的试点。不过，有专家表示，目前的养老地产还只是停留在硬件服务上，要想让养老地产有更大市场，金融等软件配套服务不可或缺。

　　以北京“幸福汇”为例，其本质上只是一个适合做老年住宅的远郊商品房。规划设想中，除常规必需设施外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等，以及24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。万科一位高层曾介绍说，在这个项目中，开发商实际上扮演的只是资源整合者的角色，聘请了有老年公寓经营经验的管理公司进行管理。具体而言，入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳一定金额的年费，及公共事业费和各项服务费。

　　“以前上海曾经讨论过以房养老的金融创新，但后来又不了了之。如果在这一块没有更人性化的突破，养老地产不会有大规模的发展。”一位关注养老地产模式的业内人士称。另外，该人士也表示，开发商之所以开始关注养老地产，除了其消费市场庞大外，还有未来可能出现的政策突破。比如，因为养老地产有一定的社会福利性质，政府或许会在土地出让、银行贷款乃至税费上给予一定的政策优惠。

　　旅游地产是另一个受到热捧的地产概念。2010年初，海南国际旅游岛引发了市场对旅游地产的热情。曾经成功撮合易居中国与新浪联手打造中国房产信息新媒体的沈南鹏，将房地产营销与旅游服务业结合，拉进了携程网和如家酒店集团这两大旅游业巨头，与易居、新浪联手成立中国旅游地产服务集团。“未来的模式是，一个投资者一旦打算购买旅游地产物业，携程网会通过信息统计与分析，得出该区域物业旅游人流量和集散度，给出更权威的投资建议。而在物业管理过程中，如家通过其客户管理体系，通盘分配物业资源，最大限度提高物业出租率。”中旅服集团高层向记者介绍。

　　在目前住宅市场遭遇严厉调控的阶段，开发商或试水细分的商业地产，或在住宅产品上加大特色研发，这是房地产宏观调控给市场的另一大贡献。自此，持续了近20年的房地产粗放型发展开始转型。