房企急圈钱500亿：楼市过冬资金为上

　　田新杰

　　天气渐入阳春三月，而楼市则正渐入寒冬。经历多轮调控洗礼，开发商心里很清楚，要安全过冬，资金安全是第一位的。

　　中国房产信息集团研究中心最新一项不完全统计显示，据已公开信息，2011年至今部分地产企业融资活动涉及的融资总额接近500亿元。

　　随着上市房企年报陆续披露，负债率普遍高企的现状也浮出水面。不过有分析人士指出，即使是如保利地产净负债率达到了88.5%，其负债结构也是以长期负债为主，短期内财务风险依然完全可控。

　　在这“相对乐观论”之外，一位正为一笔信托融资发愁的开发商财务负责人告诉记者，无近忧有远虑，上述500亿元融资绝大部分是计划层面，最终能否实现，有太多未知。同时，建议开发商尽快下调今年业绩目标的声音已开始响起。

　　相对乐观论

　　国家统计局3月11日公布的数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资、住宅销售面积继续大幅增长。同期房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均全线上涨。但它很可能又是一次统计数据给市场传递的乐观却错误的信号。或许，其他的指标，才能真正看到市场的残酷现实。

　　据搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降54%。万科2月新增项目仅为3个，权益建筑面积22.9万平米，公司应承担地价款8.5亿元，环比分别下降92%和87%。保利地产、金地集团等公司也纷纷放缓购地。从本报了解到的开发商意向看，将有更多公司加入这个行列。

　　某种程度上，放缓购地无疑是销售层面大幅降温带来的“条件反射”。佑威及楼市专评网的数据显示，上周(3月7日至3月13日)上海全市商品住宅成交面积仅为6.30万平方米，连续第六周成交面积低于10万平方米。

　　上述变化，最终指向房企的资金安全。不过，中房信分析师杨晨青认为，从已公布的部分房企的年报来看，如万科、保利、华侨城这样的典型企业资产负债率均已在70%以上，而从整个行业来看，资产债率指标较去年同期普遍有所增长也是不争的事实，但现在就过分强调房企资金压力，为时尚早。

　　房企现金储备普遍充足，短期内不存在偿债压力。就CRIC企业研发中心所接触的房企群体来看，相当一部分企业其实从去年开始就已提前储备“冬粮”。房企最新出炉的年报还透露另一个信号：房企可结转收入普遍较多，可保证2011年度销售指标的完成。

　　譬如，万科可结转收入为744.05亿元, 覆盖其2011年1400亿目标销售收入的近53%，而保利可结转收入为515.44亿元，虽然暂未公布2011年的销售目标，但这部分收入占到其去年一整年销售额662亿元的77.8%。有了去年大量结转收入的垫底，相当一部分企业完成今年年度销售任务的压力并不大。

　　在外界惊呼资金危机来临的时候，开发商已进行了多手准备。这也正是大部分房地产企业在当前这个时点上依然保持着观望态度的重要因素。问题是，乐观能有多久？

　　建议下调业绩目标

　　据中房信的统计，今年前2个月，地产企业融资活动涉及的融资总额最高已突破400亿元。而加上3月份以来陆续出炉的新的融资计划，今年至今的房企计划融资额接近500亿元。

　　但500亿元并不能让人高枕无忧。仅就前19家披露年报的房地产上市公司统计，2010年度经营活动产生的现金流净额总计-333.909亿元，其中有13家房企的现金流为负值。在2010年创出历史最好业绩的保利地产，当年年底的现金流净额赤字却达到-223.7亿元。

　　更何况，这500亿元还只是计划中的融资，实际执行结果可能要打一个很大的折扣。

　　Wind最新数据显示，2009年以来，两市共有59家房地产企业公布了增发预案。截至目前，26家房企的增发预案已停止实施，28家企业仍在苦苦等待，其中包括保利地产、泛海建设、金地集团等大型房企。

　　不管是为了继续生存下去以及提高抗市场波动的能力，还是为了乘机扩张，融资圈钱俨然已是大变局时代的最大关键。

　　融资层面的不遗余力，最终是为业绩服务。眼下的问题是，公布2011年销售目标的企业中，有相当一部分时间结点是在1月底“国八条”出台前，而在限购令全面升级以及房产税正式落地之后，市场的变化显然超出了房企制定销售目标时的想象，调整业绩计划已经不容回避。

　　杨晨青指出，今年的市场走势，3、4、5月份将是关键时期，一方面市场需求方对政策调控的认可度高低将有分晓，另一方面从地方政府层面上来看，其实际执行面能否彻底也将有定论，此后市场走势将会逐渐明朗。“如果这个时期的市场表现不理想，企业有必要适时调整，包括适时回调价格以促进销售，确保现金回流及资金链的安全；调整年度供应计划和年度销售目标等。”