年报称30家房企现金流减500亿 房价可能将下降

　　上市公司年报纷纷披露 开发商业绩红火资金亏空 房价下降的曙光开始显现

　　30家房企 现金流锐减500亿

　　“能挺到现在的开发商不缺钱。”日前，河南省某开发商在接受本报记者采访时说。然而，这一说法却被上市公司披露的年报所“推翻”。截至3月16日，沪深两市发布年报的30家房企手中，现金流量锐减500多亿元。

　　今年开局楼市销售不畅，去年积压的大量土地又将进入开发环节，开发商资金的消耗量将持续增长。业内预计，大规模促销将在中小型开发商中铺展开来。

　　●数据分析

　　年报好看却暴露资金短缺明显

　　去年两次楼市调控并没有阻挡开发商阔步前进，大多数房企还是上交了漂亮的年报。随着昨日冠城大通、滨江集团等地产公司年报的发布，沪深两市已有30家房地产公司披露2010年业绩。

　　统计数据显示，这30家房企合计实现归属上市公司股东的净利润为252.23亿元，同比增长43.67%。

　　虽然利润大幅增长，但房企整体现金流骤减，30家房企去年经营活动产生的现金流量净额为-358.9亿元。而2009年，这些房企的经营性现金流为216.1亿元，也就是说，现金流同比减少了575亿元。而主要原因就是去年房企土地储备和项目开发投资额居高不下，占用了大量资金。

　　此外，年报还显露出房企负债激增的现实。据万科的年报显示，受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率上升至74.69%。而保利的负债也不容乐观，公司年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高。

　　双重压力：销售不畅+土地待开发

　　“在贷款额度有限的情况下，我们更加倾向于中小企业。”某银行高层日前对记者表示，给房地产企业放贷并非是其首选。在银根紧缩的情况下，开发商的资金链再度遇到了挑战。

　　开发商的资金很大一部分来源于预售资金和定金，卖不出去房子，就没有这部分钱。而3月第二周，期房住宅成交量仅为1530套，同比下跌26%。

　　中原地产认为，占到总资金来源26%的定金及预收款这一项，很可能因为成交量的继续萎缩而出现明显的下降。而另一方面，去年积压的大量土地，也要在今年初步进入开发环节，开发商资金的消耗量将持续增长。

　　●专家预期

　　“目前已看到房价下降的曙光”

　　目前来看，部分房企的资金压力不大，但从整体市场来看，2010年已经出现部分企业的亏损现象，而房价最先降价很可能出现在这部分楼盘中。市场均价的这一桶水往往由中小公司来决定。中原地产三级市场研究总监张大伟认为，二季度很可能逐渐开始区域性的价格下调。

　　中国城市建设控股集团总裁于炼表示，现在就是要看开发商资金是否挺得住，今年是稳健的货币政策，不同于去年积极的政策趋势，不仅是开发商，还有很多行业受到资金困扰。如果开发商认为今后房价会平稳，预期比较好，就会死扛价格；如果认为房价会下降，可能会降个10%来获取快速成交。

　　值得肯定的是，目前大中城市成交量下降，已成为房价下跌的前提。于炼认为，基本上“已经看到了房价下降的曙光”。

　　“房价不回落到合理水平，政策就没有达到效果，限购令就不会取消。”于炼对记者表示，他认为今年房价不降20%—30%，就不算是回落到合理水平。

　　●相关新闻

　　大房企“找钱”过冬小房企轮番被收购

　　“我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。”SOHO中国董事长潘石屹(微博专栏)表示。

　　自今年年初以来，上市房企就逐步加快海外“找钱”的脚步。1月份，包括雅居乐、合生创展、中骏置业等众多房企在内，已经通过发行票据和签订贷款协议，筹集了上百亿元的资金。而在2月份，香港合和实业有限公司、信和置业和九龙仓等房企，则尝试从银行获取贷款，贷款年限集中在3-4年内。

　　而在成交量持续下滑、银贷收紧的态势下，差钱的中小型开发商则面临被整合或自行退出的命运。

　　2011年1月15日下午3时，在深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权进行拍卖。拍卖过程仅仅持续20分钟，恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权。

　　随后，佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。

　　文/记者张媛 杨予诺 制图/周建文