多个城市楼盘现策略性降价预示着什么

　　□余丰慧

　　京版“国八条”落地之后，北京先后已有11个项目取得预售许可证并进入预售，成交均价普遍低于拟售均价，其中7个项目价格下降幅度超过10%。最近上海、杭州等城市均出现个盘降价推售现象。不过，目前相当一部分开发商只是“策略性降价”，一部分项目的实际成交价与此前持平或降幅有限(3月21日《经济参考报》)。

　　国八条出台将近两个月时间，到底效果如何？政府、百姓、市场以及开发商都在观望等待，都急需了解史上最严厉调控政策效果。特别是自住性购房者急需了解房价是否能降下来，能否出现拐点，然后决定自己的购买行为。

　　从目前市场信息看，国八条出台后，随着各地调控细则的颁布，住房交易量出现大幅萎缩。按照市场规律，无论哪个市场，交易量下降是价格走低的先兆，交易量下降紧接着就是价格下降。权威研究机构的中国房地产指数研究院最新报告显示，今年3月份第一周监测的30个城市中，楼市成交量下滑的城市占七成。重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中天津跌幅最大，超过56%。

　　多城市出现的成交量下降、房价松动，充分说明史上最为严厉的楼市调控政策正在发力，特别是税收政策、房贷政策、限购政策、强化地方政府调控责任等“核武器”的威力正在显现。自从1月26日国八条颁布后，这段时间楼市调控一直保持高压态势。从中央高层看，温家宝总理2月28日在新华网在线与网友访谈、3月5日所作的政府工作报告、3月14日记者会上答记者问，无不严厉、严肃地谈及楼市调控问题，决心之大、信心之足前所未有。住建部、央行、银监会等职能部门一再表示不折不扣执行楼市调控政策的决心。地方政府频频出台落实国八条细则，特别是各地出台的限购政策可以说对高房价、对投机投资可谓致命一击。

　　只要楼市调控执行力不减弱，落实上不打折扣，地方政府不拉偏套，照此趋势下去，房价拐点将提前到来。从近期看，在货币政策如此大力度紧缩的情况下，商业银行对开发商贷款基本被封死。虽然开发商几年来积累了巨量资本，但是，这些资本都已经以商品房形态被占用，只要信贷持续紧缩，只要资本市场不对开发商开绿灯，那么，开发商坚持不了多久，资金链就会断裂，开发商第一个选择将是降价销售手中握有的楼盘。这将促使房价拐点提前来临。同时，一季度末是各城市公布房价调控目标的最后期限，这也将对房价走势带来影响。这里需要注意的是，就目前一些城市透露的房价调控目标，房价上涨率竟然高达两位数。按照这个调控目标，房价不但不会下降反而还得上涨。这完全是走过场，糊弄中央，糊弄民众，必须警惕！

　　从房价长期走势看，回到理性价位指日可待。因为，去年建设的590万套保障房今年将要投入市场，今年建设的1000万套保障房明年底将要投入市场，未来5年将要有3600万套保障房投入市场。这将弥补市场上保障房缺位的状况，将分流一部分购买力，从需求上大大减轻对商品房需求的价格压力，商品房价格从根本上回归合理价位将为期不远。

　　总之，只要调控不松懈，落实不被变相，执行力不被弱化，房价拐点可能比此前市场预测的期限提前到来。