辉立证券：中国海外宏洋买入评级

辉立证券 陈耕

　　中国海外宏洋集团（以下称中海宏洋）的前身是蚬壳电器集团，后者从1984年以来在香港上市。2010年，中国海外发展有限公司(0688.HK)完成了对蚬壳电器集团的收购，并将其正式更名为中国海外宏洋集团。作为中海地产的新的地产业务平台，未来中海宏洋将致力于发展三、四线城市的房地产项目，并将稳步提升其在中海地产的收入比重。

　　中海宏洋在2010年销售额达人民币35.8亿，而入帐收入增长129%至33.98亿元。由于在售物业有限，广州地区楼盘主导著公司的销售业绩。未来公司的业务聚焦于为具备潜力的三线城市提供中高端住宅产品，而公司在桂林、银川和合肥等地的频繁拿地反映了公司未来的发展方向。公司在2011年的财务支出压力较大，我们预计其将有再融资的计划出台。

　　我们给予中海宏洋“买入”的评级以反映其较强的竞争优势和较低的估值，我们估算其未来12个月目标价为9.5港元，高出现价21%。

　　广州地区楼盘主导销售业绩

　　中海宏洋目前正在发展的地产项目，主要来自原光大房地产的地产资产，项目分布北京、广州、呼和浩特、桂林、惠州等城市。2010年，中海宏洋的合约销售额达人民币35.8亿，销售面积24.8万平方米，销售均价为人民币14435元/平方米。

　　2010年，中海宏洋的入帐面积超过39万平方米，入帐收入增长129%至33.98亿元。中海锦榕湾、学院派、中海锦啸城、紫御东郡和橡园国际是目前中海宏洋的主力发展项目。位于广州的中海锦榕湾在2010年贡献了64%的销售额和34%的入帐收入，该项目在2011年将贡献超过10亿的入帐收入。广州的另一项目—橡园国际将是公司在2011年的销售主力项目，其将在3月末推出，预计贡献销售额达人民币15亿左右。

　　定位于三、四线城市

　　作为中海地产的新的地产业务平台，未来中海宏洋将致力于发展三、四线城市的房地产项目，并将稳步提升其在中海地产的收入比重。近阶段中海宏洋的核心任务是处理原光大地产的项目，中海锦榕湾、学院派、中海锦啸城、紫御东郡和橡园国际均属此列。未来一段时间公司的发展重点将放在潜质较好的三线城市，为当地居民提供中高端住宅产品。

　　公司在2010年的土地储备活动已反映了公司未来的发展方向。中海宏洋在2010年先后在桂林和银川获得142万平方米的土地。其中银川地块面积135万平方米，总建筑面积达287万平方米，土地性质为住宅和商业，支付对价为人民币40亿元，中海宏洋占有70%的权益。截至到2010年末，中海宏洋的总土地储备面积为529万平方米，其中权益面积为414万平方米。

　　可以预见的是，公司将根据自身资本实力逐步吸纳三、四线城市土地，中部和西部地区将有望成为其未来发展的重心。三、四线城市其系统性风险将显著大于较发达城市，因而公司管理层的市场判断能力和前瞻性将成为公司发展的决定因素。

　　2011年财务支出压力较大

　　中海宏洋的财务状况基本稳固。截至2010年末，公司的有息债务总计为22.5亿港元，其中42%的债务将在1年内到期。公司的净债务总计为11.4亿港元，净债务权益比率为70%，处于合理区间。2010年末，公司持有现金为18.9亿港元，同比上升122%，反映公司入帐收入的快速上升。包括17亿港币的银行授信贷款额度在内，公司可动用的资金额度约为36亿港元。

　　2011年中海宏洋的重要的资本开支来自于土地储备支出，其中银川地块将占较大比例。按照支付条款，2011年4月底以前，公司将按权益比重支付土地款，总计人民币28亿元。预计全年公司在土地的支出将达40亿。我们认为，目前中海宏洋的财务状况尚属健康，但未来1年公司的支出压力较大，进行再融资将不可避免。

　　风险

　　销售未达预期。

　　再融资计划推迟。

　　估值

　　我们认为，中海宏洋依托中海地产的强大背景，在三、四线城市将体现其明显的竞争优势。我们预计，中海宏洋在2011年和2012年的净利润有望达12.6亿和16亿港元，每股收益分别为1.321和1.675港元。

　　我们给予中海宏洋“买入”的评级以反映其较强的竞争优势和较低的估值，我们估算其未来12个月目标价为9.5港元，高出现价21%。