限购令将满月：供需双方深度博弈

　　从西安地方版限购令细则出台至今，楼市观望气氛浓郁，销量呈现下滑趋势。目前， 限购令在西安落地即将满月，当下人们最为关心的是后期楼市如何发展。昨日，记者从克而瑞西安机构获悉，据该机构调查分析，后期楼市将经历市场观察期和市场探底期，预计西安销售面积将下降3—4成；另外，在政策的促使下，房价将进一步趋稳，但不排除出现结构性下调的可能。

　　市场表现

　　“令”前抢购 “令”后低迷

　　在新国八条出台后，全国楼市普遍出现观望和成交量下降的态势，从CRIC全国监测的市场数据和全国其他城市的数据显示：2月份，全国一线城市成交量呈现回落态势，二线、三线城市的成交量下滑却并不明显，这主要是地方细则出台滞后所致。

　　另外，西安市场在限购细则出台前，曾因集中备案而引发成交高峰，一些市场前瞻性较强的项目于第8、9周集中备案，引发抢购潮。2月26日西安正式执行限购细则，房管局备案系统从2月28日—3月5日凌晨停止备案。其次，由于细则的出台，大批置业者被拒之门外，加之供需两方观望渐浓，目前从周度成交来看，成交量已出现大幅下滑迹象，相比2010年周度成交平均量24.52万m2/周，降幅高达91.64%。

　　克而瑞西安机构运营总监张计卫分析认为，限购令使得西安住宅市场成交量快速下滑，截止3月16日，月商品房成交量仅为18.63万m2，预计本月市场成交量将直线回落，徘徊在45万m2左右水平；土地供应同比2010年大幅增长，未来供应上升趋势明显；由于目前国家已将保障性住房指标分到各地，并采用问责制度，今年保障性住房的土地供应将大幅增长，并预计各案将会于今年下半年或明年初集中入市，从而对西安商品住宅市场形成有效冲击。

　　供需心态

　　卖方盼解禁 买方在等待

　　从市场调查来看，限购令出台后买卖双方心态各有不同，开发商方面，消极心态的占到44%，这也是目前卖方市场的主流心态。其中，小型开发企业期待后市有更明显的走向，期待引导型企业的出现；而大型开发企业或因公司战略或作业流程的因素，而暂未采取任何措施。另外，还有28%存被动心态的开发商，他们不想让前期苦心积累的客户白白流失，而通过寻找政策漏洞，从社保、税证、户籍等操作层面入手，尽量使客户成交，但对这种做法的后续风险，普遍缺乏认识。其次，将近3成的开发商拥有积极心态，他们从正面角度寻求解决之道，或在政策出台前已作出正确预警，大量出货备案；或已在推案策略、营销策略等作出应对的有效部署，通过调整商住、刚需首改类产品推案顺序的方式迎合政策及市场需要，也有不少开发商在宣传中更加强调产品附加值，促使隐形客户显性成交。

　　消费者方面，通过调研统计，目前在转签过程中受限的客户，被动等待的客户几乎占到半数，他们既无法签约又不想退订，单纯期待政策出现转机或开发商能助其采取有效措施；另外， 因对后市预期不明朗，或担心规避手段风险过大而采取直接退订的客户将近三成；还有24%的客户采取积极的应对措施，手段主要有自行解决社保、税证、户籍，或利用亲朋身份、与开发商协议交易等。他们或存在对住房的硬性需求，属被政策误伤，或对后市预期乐观。

　　后期预测

　　房价或许结构性下调

　　对于大家普遍关注的后期市场发展，克而瑞西安机构运营总监张计卫分析称，限购令属于中期政策，限购的松动基于房价稳定，通胀得到有效控制，楼市成交量价趋于平稳。后期主要分为两个阶段，第一阶段： 3—5月份市场观察期，市场反应将决定未来的政策走向。1.卖方坚守，买方市场对房价下跌期望更大，双方观望试探；2.个别项目率先改变价格策略，促销再现；3.企业在这两月应对政策的积极程度将决定打压力度的强弱。第二阶段： 6—9月市场探底期，政策调控效果完全显现。需要说明的是，本轮调控将会是一个中期的过程，至少持续一年以上；此外，他们还认为本次房价回调一线及部分二线城市调整幅度预计在20%左右，西安房价回调幅度会相对较小。

　　从市场供需方面分析来看，限购强力抑制需求，成交量下滑以成定局，加之供应的逐步放量，市场从供不应求向供过于求转化。成交价格增幅将逐步缩小，上涨势头将得到进一步遏制。其中供给方面，新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求方面，大中城市需求受到抑制，全国销售面积下降，西安销售面积预计下降3-4成。由于限购政策将覆盖全国大中城市，预计2011年这些城市的购房需求将受到抑制，但也不排除在供应量大幅增加的前提下出现成交量的恢复增长，但整体来看，随着西安2010年新开工项目的逐渐入市，供求关系在2011年将得到改善，这也将促进价格水平的平稳；价格方面，“控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调。

　　记者 蔺荣梅