存款准备金率上调房企资金链再受考验

　　赵洋

　　记者赵洋房价下调的苗头正若隐若现。

　　北京房地产交易管理网显示，于3月20日获得新一批预售许可证的远洋万和城，预售的住宅楼均价为每平方米49806元，这比去年12月预售的住宅楼下调2000多元/平方米。远洋旗下的另一楼盘———远洋一方，在本月初即已宣布降价促销。此外，恒大地产、万科等业内地产巨头，也相继传出部分楼盘降价的消息。

　　降价的苗头背后，是长达一年多房地产多轮调控的持续深入，更是很多人对房地产企业资金链吃紧的再度担忧。在这场“马拉松式”的房地产调控中，随着信贷政策的收紧、房贷标准的趋严，房地产企业的资金链状况越来越受到关注。

　　种种迹象已经显示，房地产企业资金链正逐渐收紧。迹象之一来自国家统计局公布的数据。2011年1月至2月，房地产开发企业本年资金来源同比增长16.3%，较去年全年回落9.1个百分点。国内贷款、利用外资、企业自筹资金等指标增幅较去年都有明显的回落，个人按揭贷款同比更是下降11.3%。迹象之二在于部分房地产企业的负债大幅增长。已经公布年报的上市房企资产负债率普遍升高，如万科的资产负债率上升至75%，保利地产的资产负债率升至79%。同时，有人对已经发布2010年年度经营情况的40家开发商进行的统计显示，截至去年年底的负债合计超过6000亿元，这与去年年末的负债相比，大幅增加五成多。

　　房地产企业资金状况的确令人担忧，而现在，这一担忧或将升级。3月18日，央行再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第3次上调存款准备金率，也是去年以来第9次上调。此番上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。

　　尽管此次上调存款准备金率，意在有效管理市场流动性，控制物价过快上涨的货币条件，即从货币角度消除通胀风险，但流动性的进一步收缩，对于资本密集型的房地产商而言，不啻釜底抽薪，将再度考验本已吃紧的资金链。

　　从银行的角度看，货币政策收紧的累积效应将逐步显现。有分析甚至认为，上调存款准备金率的作用力度，越往后越大，甚至较之前呈几何级数增加。如2月信贷增速的大幅回落，与企业对资金需求的狂热形成了鲜明的背离，这表明存款准备金率的提升，在此时已不像开始几次，仅仅是商业银行在央行的存款重新划分类别或是变卖一些债券就能解决的问题，而是真真切切地影响银行的可贷资金，逼迫银行调整负债结构。

　　银行可贷资金的结构调整，将从两方面对房地产企业资金链造成影响，一方面是对房地产企业开发贷款的直接收缩，另一方面是个人房贷的下降。

　　对于开发商来说，随着银行信贷结构调整与资金面收紧，其获得贷款将变得越来越难，这将进一步收紧开发商资金。有券商研究员分析，本次存款准备金率的提高将继续加大房地产企业获取贷款的难度，增大房地产行业的资金压力，持续性的紧缩政策对房地产行业的影响将逐步从量变过渡到质变，再加上三轮房地产调控政策和限购政策的实施，房地产行业的发展存在较大变数，过去高增长的发展模式将逐步过渡到稳步发展，房地产开发企业的分化不可避免。

　　对购房者而言，提高存款准备金率后，银行的按揭贷款发放会更加严格，这将进一步压缩购房者的房贷规模。有研究表明，本次上调存款准备金率，将对购房人的资金实力，特别是首付提出更高的要求，这对于新购房者的房贷压缩影响较大。实际上，随着房地产调控政策的逐步落实，限购令、首付比提高、房贷利率优惠取消等措施的威力逐渐发挥，刚刚过去的2月份，商品房成交量再次出现下滑，一线城市如北京、上海等更是大幅萎缩。这无疑进一步考验一向倚重预售款的房地产企业的资金面。

　　本月初，地产巨头万科在深圳召开2010年业绩发布会，公司董事会秘书谭华杰公开承认，今年行业可用资金肯定下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。

　　资金链吃紧，引发房价下降的苗头会成为普遍现象吗？上海易居房地产研究院杨红旭认为，此次上调存款准备金率将进一步推动房地产企业降价促销，目前正向房企降价的窗口期靠近，距离窗口期还有2至3个月时间。4月份过后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大，一些颇具实力的开发商可能会率先降价。