商品房销售“明码标价”蕴含深意

　　作者：陈和午

　　国家发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》（简称《规定》），专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。

　　国家对商品房销售明码标价的要求其实并不新鲜，在此前的楼市调控政策中就屡有涉及。例如去年1月份《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）中都明确要求商品房明码标价对外销售。不过，在实际中这条规定的效果并不理想，每次都是干打雷不下雨，房子一天一个价全凭一张嘴的情况仍是屡见不鲜。

　　此次发改委老调重弹又是何意呢？商品房销售“明码标价”是否意味着在限购的基础上对商品房价格来一个限价的紧箍咒呢？其对抑制房价上涨究竟又能产生多大的效应呢？在笔者看来，此次商品房销售明码标价再次走到前台，对商品房如何实行明码标价，价格该怎样标等终于有了一个明确的说法，应该说是有利于维护和规范房地产市场价格的正常秩序的，也是对调控高房价的一次有力配合，但政策效应的发挥关键还在于实际执行中的具体操作情况，否则就又会只是一个空头支票。

　　首先，商品房明码标价将让房价这一开发商的“最高机密”不得不多少向市场公布出来。《规定》中指出，商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。显然，此前的政策文件虽然屡次提及“明码标价”，但具体如何做一直是比较模糊的，此次《规定》进行了细化，并明确了价格监管部门，这是有利于抑制楼市一些不规范价格行为的。

　　其次，商品房明码标价有让楼市调控从限购向限价转移之趋势。今年1月26日国务院公布了“国八条”，开启了第三轮房地产市场调控大幕，不少地方楼市限购令也是纷纷出炉，当前正是两会结束之后楼市调控的关键时期，中央要求各地在一季度末出台房价控制目标，尽管住房市场双轨格局运行的态势基本形成，但由于关乎着土地制度和财税体制，短期内能不能把高房价过快上涨的势头控制住实在不乐观。限购措施打压了楼市成交量，“明码标价”则会让房价逐步透明起来，政策若真能落实，可能无形之中会起到限价之效。虽然有担忧称开发商开盘之前可以先提高一点价格，但在货币政策趋紧和楼市调控难松绑的态势下，现金为王才是上策，逆势提价承受的资金压力也不是那么容易的。

　　第三，商品房明码标价的执行力再次考验楼市政策效应。现在不管是地方政府还是开发商，在多年与中央楼市调控的一轮轮博弈中，都学会了如何来面对或规避新政策的作用，此次同样也不会例外。毕竟，虽说中国经济转型早已吹响了冲锋号，但目前经济过度依赖房地产的事实却一时半会难以改变，一些地方经济增长中有 50%到60%是来自于房地产的。两会期间，多地市委书记就谈到土地出让金的问题时，都纷纷发出“不卖地根本无钱保民生”之抱怨。“明码标价”的实际操作最终要落实到地方政府头上，各地会否再次使之遭冷遇不无忧虑。在执行过程中永远会出现问题现在已是大概率事件，此次政策是否又一次上演地方政府和开发商 “政策免疫”的局面呢？这将是对楼市政策执行力的重大考验。