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美股评论:住宅市场已死

发布时间:2011年03月25日 20:55 | 进入复兴论坛 | 来源:新浪财经

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  导读:近期发布的2月住宅市场相关数据令很多人再度开始忧虑,担心经济因此受到不好的影响,但是MarketWatch专栏作家纳廷(Rex Nutting)相信,由于住宅市场局面的恶化,它在整体经济当中所占据的位置已经不再像以前那么重要,因此要对经济造成实质性的消极影响,其实也不容易。

  以下即纳廷的评论文章全文:

  住宅市场已死,这一点板上钉钉,毋庸置疑。

  当然,迟早有一天,住宅市场还会重新活过来。到那时,木工、水管工、油漆工和电工又会再度开始建设住宅,把这些房子卖给那些年轻的,追逐自己美国梦的家庭。不过,那说的不是现在,而是将来,很多年后的将来。

  有些人会告诉你,住宅市场并没有完全死透,它就像一具僵尸一样,至少还有破坏和摧毁的力量,现在就在再度破坏我们的经济了。比如说,标准普尔公司的博维诺(Beth Ann Bovino)在谈到2月新屋销售数字的大幅下滑时就表示:“如果我们将来看到这种情况一直延续到整个春季,我们的经济就将受到真正意义上的打击了。”

  千万别信这样的说法。

  住宅的板块已经变得太小,因此已经不可能再对我们的经济造成实质性损害了。那么,这话是从哪里说来呢?

  住宅投资在国内生产总值当中所占据的比重目前已经萎缩到了2.2%,大大低于近5%的长期平均水平——历史最低点是1933年的1.1%。住宅建设创造的就业机会在整体就业版图当中所占的比例则从2.5%的正常水平下滑到了1.6%。换言之,住宅领域已经没有什么本钱对经济产生直接影响了。

  毋庸赘言,新一轮的新屋开建或者销售低迷必然会导致更多就业机会的损失。此外,这还将导致更低的房价,而后者则可能意味着更多的抵押赎回权丧失和房屋净值财富的缩水。

  尽管对于受到这些影响的人而言,这当然是一场悲剧,但是这些人和他们所受到的影响,已经不足以像2007年那样,将经济推向衰退了。说到住宅板块对经济的损害,我们应该说,我们现在已经输到没有什么好怕的了。我们已经因此损失了8万3000亿美元财富,不是吗?

  过程是痛苦的,而且是缓慢的,但是归根结底,住宅市场正在逐渐走出泡沫破灭之后的休克。供给和价格都在进行相应的调整。

  新的供给将会降低到尽可能的低点。目前在建的独栋住宅数量已经下滑70%,跌至42万4000幢,为历史最低纪录,较之泡沫前的平均水平低了大约60万。高盛的经济学家们已经指出,从长期角度看来,为了满足新家庭建立和旧房屋损失所带来的需求,这个国家平均每年需要建设100到120万套住宅。

  诚然,家庭建立速度在衰退期间大幅减缓,但是伴随劳动力市场局面的改善,目前正在加速好转。德国银行经济学家拉沃格纳(Joe LaVorgna)指出,今年就业机会月平均增长速度为22万5000个,就可以将住宅建设速度拉回到正常水平。

  伴随愈来愈多的新家庭出现,过剩住宅库存消化的速度就会变得愈来愈快。

  当然,市场上还有相当数量的二手房。人口统计局提供的数据显示,目前有大约600万套空闲住宅是所有者想要出售或者出租的,这一数字较之泡沫之前高出了大约160万套。在新屋真正回归之前,这些显然首先需要被消化掉。

  大多数分析师都相信,供过于求的局面要彻底解决,还需要若干年的时间。

  可是,房价的下跌该怎么办?如果房价现在还是被高估的状态,就意味着所有者们将损失更多的财富,而这就意味着更多的抵押赎回权丧失,更多的财务痛苦,以及更加疲软的消费开支。

  高盛目前的预计是,在我们已经经历的31%跌幅的基础上,住宅价格今年还将再跌5%。另外一些人则相信,住宅市场还有更大下跌的可能性。两位堪称是之前对住宅泡沫看得最通透的经济学家——席勒(Robert Shiller)和贝克尔(Dean Baker)——认为房价将再下跌10%甚至更多,这就意味着还有2万亿美元的财富损失等待着我们,意味着将有数以百万计家庭的抵押贷款将变成悲剧。

  无论谁的结论是正确的,我们都可以预言,房价的下跌还将让中产阶级感受更大的痛苦。

  不过,遗憾的是,中产阶级的家庭财富情况已经不再那么重要了。如果说我们不久前经历的衰退说明了什么,那就是,企业利润并不是依靠着穷人或者说工薪阶层的开支的。如果中产阶级的情况真的那么重要,我们也不会像现在这样安然注视大约2000万人找不到工作和众多家庭陷入赎回权丧失的窘境,早就该采取一些更大胆的措施了。(子衿)

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