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京郊商铺价格仍有洼地 投资回报升值强过租金

发布时间:2011年03月25日 23:16 | 进入复兴论坛 | 来源:华夏时报

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  本报记者 刘勇 北京报道

  最近,不少商业地产人士都很兴奋,因为住宅的限购让商铺受到不少投资者的关注。在记者接触到的业内人士中,他们都表示商业地产发展的势头开始变得比较好。

  北京博智行商业地产研究中心首席分析师鲁炳全向记者表示:“在住宅的调控政策出台之前,商业地产一直处于比较低的位置,而目前对住宅的限购显然不是短期的行为,因此商铺的成交出现了比较明显的增长,这是资本流动的必然性造成的。”

  在北京,像亦庄、上地这样供应量相对比较大、价格较低的区域内的商铺更吸引投资者的目光,甚至像北京周边的廊坊、香河等地也因为这样的原因受到关注。

  郊区成为热点

  全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波告诉记者,不久前,位于北京周边的廊坊某购物中心开业时,出现了一铺难求的局面,身边不少朋友都向他咨询铺位的情况。

  易铺网CEO陈建明向记者表示:“目前,CBD商铺的售价已经达到7万-8万元/平方米。而四环以外区域商铺的均价大约在2万元/平方米,与周边住宅的价格差不多,而且在建的商业购物中心大约有400万平方米,供应量也相对比较大,仍属于价值洼地,包括北京周边地区受关注也是这个原因。”

  根据搜房网数据监控中心统计,3月14日-3月20日,北京预售商铺成交均价降至38009.78元/平方米,成交总价近1亿元。这正是由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县,使得成交均价有所下降。

  实际上,投资者将目光转向四、五环外的郊区商铺项目,也使那里商铺存量的价格出现了上涨。

  据搜房网数据显示,2010年,涨幅榜上排名靠前的商铺项目大多位于朝阳、丰台、通州、大兴等近郊区县或四环外城区,如位于通州的当代名筑家园,位于朝阳区北五环的华发颐园,以及位于丰台区西南四环外的总部国际。而跌幅较大的项目多位于东城、西城等传统城区,如环球财讯中心、西城晶华等。

  DTZ戴德梁行商铺部董事张家鹏向记者表示:“未来北京将是一个多中心的城市,有地铁、有产业基础的郊区商铺应该会有比较大的升值空间。上地、亦庄都是有潜力的板块。日前,上地区域商铺的价格在3万元/平方米,与周边住宅价格差不多。而且上地有很多办公楼,就业人群比较多,一定的产业基础可以促进商业的发展。”

  但是,张家鹏也表示,与住宅相比,商铺的入市量并不是很大,现在不少都是以住宅底商或者新楼盘周边小型商业配套的形式出现,因此需要投资者耐心寻找。

  一位商铺投资者用“潜伏”来形容他寻找合适商铺的方法。这位投资者对记者说,前期投入的精力越多,投资成功的几率才越高。首先要看常住人口和流动人口的数量,其次是区域内是否有产业的支撑。

  投资回报

  不靠租金

  商铺投资的区域特征很明显,目前投资商铺有两种趋势。投资成熟商圈中的商铺价格比较高,成本相应的也比较高,在这类区域投资的回报主要来自于铺面用于经营所带来的收入。而郊区的铺面价格则比较低,亦庄地区的价格在1万元/平方米左右,这类区域的回报则来自于铺面未来升值的空间。

  张家鹏表示:“商铺租金的回报率要好于住宅。根据数据统计,不计算税费,商铺的静态投资回报周期大约在15年即可回收成本,也就是租金能够达到当时购买商铺的价格。而住宅则需要30年,是商铺的一倍。从这一点上看,如果出租的话,商铺的回报周期显然远远短于住宅。”

  虽然理论上商铺租金的回报要高于住宅,但投资者却更看重商铺本身升值的空间。

  某位有投资商铺经验的民间投资者对记者说:“从我们投资者角度来看,商铺的投资回报率应当在30%-50%,否则就没有投资的必要。这样的回报率靠租金是比较难达到的,除非自己用商铺做生意带来比较高的收益。所以,我的不少朋友现在都不会选择在CBD等中心城区投资商铺,反而转向郊区,甚至北京周边的二线城市投资商铺,这样成本比较低,未来有比较大的升值空间。”

  天安伟业商业管理咨询公司董事长吴永康向记者表示:“与住宅一样,商铺的投资者并不是依靠租金赚钱。目前对商铺投资回报率的衡量都不是从租金的回报率上考虑的,而是以商铺本身价值增长为出发点的。但是,吴永康提醒,投资都是靠时间成就的。以亦庄商铺为例,现在投资至少有三年的养商期,在这期间,租金的收入也比较少,只能等待未来的升值,投资者要做好心理准备,不能急于求成。”

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