被挤出上海住宅市场 温州投资者慎投商铺

　　本报记者 王海春 上海报道

　　当住宅受调控的时候，上海的商办楼开始走热。

　　“限购令让投资客没办法再买住宅了。而商办楼则没有这个限制，这应该是近期上海商业项目销售量走高，并将继续走高的重要原因。”世邦魏理仕研究部经理谢晨表示。

　　投资客被挤出住宅市场

　　受投资客从住宅转投商办楼影响，上海的商业地产项目也在3月第三周迎来了一个销售热潮。

　　德佑地产市场数据显示，3月份第二周上海市商品房成交面积为16.74万平方米，而上海仅外环以内的商业、办公楼成交面积就达到了4.95万平方米，占到了总成交量的四分之一。

　　德佑地产分析师陆麒麟告诉记者，沪商办楼的成交量一下攀升到4万多平方米，占到了商品房成交量的1/4，这在上海是比较少见的。

　　“从1月以来沪商办楼的成交量就在逐步走高了，当时徐汇区田林板块的一个项目，在1月份一周就卖出去了121套商铺，销售量之高让人吃惊。上海1月份商办楼的周成交量为2.5万平方米，而到了2月份沪商办楼的周成交量上升到3万平方米。”陆麒麟表示。

　　除了那些传统行业中心区的商铺备受追捧外，宝山和松江区的一些商铺也成为关注的重点区域。在上海郊区商铺的成交中，宝山区可谓“一枝独秀”。

　　据搜房网统计，宝山区在2月份共成交商铺149套，远远高出其他区县，松江区以94套的成交量位列二，南汇和嘉定也分别以77套和68套位于各区商铺成交的前列。

　　沪商业项目交易量会持续走高完全是资金的“挤出效应”所致。

　　一道限购令，让手里有钱却没处花的投资客把眼光从住宅转到了商铺和办公楼市场。在对比了2010年和2009年这两轮房地产调控的政策对住宅、写字楼、商铺市场的影响，研究人员发现，商业地产的成交表现与住宅市场受调控政策的程度有着密切联系。

　　“在市场上准备投房产的资金在短期内不会有大的改变。我们发现，住宅市场受政策影响越大，商业地产市场表现就越好。当资金不再投向住宅市场的时候，有不少资金会投到商业地产上。”中原地产研究部经理刘渊表示。

　　刘渊向记者指出，虽然住宅、写字楼、商铺这三类物业都会受到政策影响，但住宅因“限购”政策几乎断了投资客进入住宅市场的通道，而商办楼受到的影响则相对少一些。“也就是说，有不少资金是从住宅市场中被挤出来，挤到商业项目上了。这正是沪商业项目成交量持续走高背后的原因。”刘渊说。

　　商铺选择难

　　一位在上海的温州投资客向记者讲述了他从住宅转战到商办市场的经历。

　　“做商铺的投资可真不是闹着玩的：资金量大、风险高。考察必须得细致。我正在看宝山、南汇、闵行和浦东的几个商铺，看看是不是有价格合适、投资回报率也比较满意的项目。但这么一圈看下来才发现，从投资住宅转向投资商铺不是那么容易的。”一位在上海的温州投资客魏先生，向记者讲述了他转战商铺的经历。

　　作为一家做品牌服装销售代表的老板，魏先生在上海几个重要商圈都有自己的门店，之前已经在上海投资了四套房子和一套办公楼。

　　“其实我最喜欢投资的物业形态是住宅，但去年一道限购令使我没法买了。但从现在的形势看，估计一年之内是不可能取消限购的了，加上今年政策这么多，未来两年住宅能不能涨上去也是个问题，我今年干脆就不准备投资住宅产品了。但手里的这些钱是绝对不敢投股票的，所以现在看了不少商铺和办公楼的项目。”魏先生告诉记者。

　　不过，这位温州魏老板从去年12月从住宅向商办市场近4个月的转战，进展得却并不很顺利。

　　这位投资客向记者表示，他投商铺的要求是，年回报率至少要达到5%。“如果连这个回报率也达不到，那还不如干脆存在银行算了。可是很多商铺看下来，能否达到这个回报率是很成问题。我看了几个和住宅一起销售的社区商铺，因为小区的入住率太低、人气不足，这些社区的商铺很难租出比较高的价格。”魏先生告诉记者，如果是买住宅，他看一个楼盘基本一周内就可以成交；但转战商办市场后，他看了近半年，只在南汇买了一套不到100万的小铺子。

　　不过在南汇已买下一个铺子，并不能满足魏先生的要求，他还想在今年至少再买一套商铺。

　　这位温州投资客近期看中了闵行和宝山的两个项目。其中一个在闵行区茏茗路某楼盘看到的一个单价在4万元/平方米左右的社区商铺，总价约为280万元。另一个是宝山区某楼盘的商铺，魏先生想买一套约60平方米左右的铺子。但他经过了解后发现，该楼盘的商铺，预计销售价格竟高达7万元/平方米，即60平方米的商铺总价至少要用掉420万。虽然这个楼盘的商铺要到6月份才开盘，但已经有很多投资客前来咨询。

　　“宝山这个楼盘的最终报价没出来，但愿价格能低一点。我的预算是350万元。不过要是单价太高，铺子的位置也不是很好，就只能放弃，再去选别的铺子了。”魏先生对记者说。