保障房建设发出积极信号

　　政策加码保障房建设将产生三条受益主线：城投类公司、银行与大型房地产公司

　　中信证券研究部策略组

　　我们在一季度策略报告中旗帜鲜明的提出今年投资的主线就是“内固根本、外伺良机”，也可通俗地称之为“攘外先安内”。对外争夺国际定价权、寻找具有国际竞争力的企业，对内则应加大保障房和水利建设力度，同时不遗余力的控制房价、稳定物价。

　　外部局势不稳，“内固根本”的战略意义更加重大。自2011年1月起，多个中东国家发生骚乱，乃至政权更替。2月21日中央政治局会议强调“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，防止经济出现大的波动”。这与我们“安内”战略的思路不谋而合。其主要体现在几个方面：一是对继续推动经济增长以防止大量失业人口产生的基本思路不会动摇，这也是“维稳”的重中之重；二是对房价和物价的打压一定会不遗余力，所以不应幻想政策在短期会有所放松；三是面对地产打压和保增长的双重目标，政府会从保障房建设和水利投资寻找突破，既托住地产投资的下滑又可以弥补多年欠账，利于经济长期健康发展。从近期的陆续出台的政策，从去年底以来大张旗鼓的建设水利，到近期李克强副总理表态要保证保障房建设的力度，都可得到佐证。

　　保障房建设正在发生积极信号。我们不认为地产调控政策会有所松动，但认为政策对保障房建设的支持力度会逐渐加码。根据去年以来出台的政策，我们认为未来可能在以下几个领域加大对保障房的支持力度：1、鼓励保险资金、社保资金参与公租房等具有稳定受益的保障房建设；2、鼓励银行等金融机构支持保障房建设的融资需求，对资本金和土地证照齐全的企业提供贷款支持；3、利用资本市场的融资功能鼓励房地产开发企业参与保障房建设；4、鼓励中小户型、中低价位商品房的供应；5、鼓励城投平台组织保障房建设及对银行保障房贷款给予贴息等。

　　事实上，市场上对于中央政府建设保障房的动力并不怀疑，更多的是担心地方政府的动力问题，而回归到具体“生产资料”，则是“资金”和“土地”。

　　在目前市场上质疑政府没有财力去进行保障性安居工程建设时，通常引用保障房所需要的投资和政府的财政收入。譬如如果今年投资1.3万亿，在投资者预期今年卖地收入下滑的情况下，将消耗掉政府50%以上的卖地收入，因此认为政府很难有决心投入这笔资金。

　　实际上，这类比较隐含了一个假设条件：保障房建设资金完全由政府支出。可是在我们对具体保障房建设工程的剖析可以发现，实际上政府只需要投入其中的一部分，而通过开发商、银行、最终保障房购买者来完成整个建设过程。

　　那未来两年，保障房建设究竟需要政府投入多少？我们可以将整个建设、融资过程细节化，来测算政府在这个过程中真正支出的资金。保障房去年开工590万套，且其中50%为棚户区改造，180万套为公租房、廉租房，120万套为经济适用房。假设今年竣工500万套，开工1000万套，明年竣工800万套。

　　我们认为2011年1000万套开工所需资金大约为2309亿元，竣工需要2533亿元，合计4842亿元。而其中假设收购廉租房公租房40%采用融资（地方融资平台、社保等），大约需要3829亿左右。而其中政府更多的作用是提供了土地，减免了税收，利用地方建设平台组织建设。

　　我们认为，1000万套保障房能否建成，不是资金的问题，而是取决于政府的决心和积极性。过去之所以保障房执行不力，一在于经济增长指标在地方政府政绩中依然占主要权重，二在于房屋供需矛盾还未恶化。而目前这两个因素均发生了较大的变化。最后，对于地方政府的积极性是否能得到调动，我们持乐观的态度。因此，我们在2011年看好保障房开工的建设完成。

　　在相关股市投资上，我们认为政策加码保障房建设将产生三条受益主线：城投类公司、银行与大房地产公司，以及产业链相关领域。政策加码保障房建设将使三类领域受益：一是直接参与保障房建设、能够最大程度获得政策支持的城投类公司，是估值提升的突破口；二是房地产市场稳定发展预期下，缓解市场对调控过度导致行业面临系统性风险的担忧，银行与大房地产企业可以由此估值回归；三是与保障房建设相关的建材、机械、钢铁类公司，业绩将会有实质性提升。