3月底调控“大限”将至：多城房价仍“纠结”泡沫难界定，确立房价收入比体系很重要

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云 师同/文

　　“大限”将至，多城还在“纠结”

　　按照新“国八条”的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的“大限”，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标“千呼万唤不出来”，多数城市还在“纠结”。

　　“实际上，房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。”上海易居房地产研究院综合研究部研究员陈秀琴表示，房价收入比直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，是衡量居民住房支付能力的最佳指标。

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是一个全球通用的指标。尽管如此，其合理范围却没有严格界定。

　　“但通过历年房价收入比的横向比较，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。”陈秀琴表示，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系，这也为目前还未提出房价调控目标的城市指出了一条可行之路。

　　“随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。”上述报告指出，至于合理区间，全国可以设定为在6-7，不同层级的城市可有所差异，比如一线城市设定为9-10等。

　　建立房价标准体系

　　数据表明，1996年至2010年，我国房价收入比在5.5-8.0 的区间波动，其中最低的1996 年为5.64，最高的2009年为8.03，2010年回落至7.76。

　　“总体水平高于发达国家的3-6，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相对接近。”上述报告认为，根据我国的实际情况，6-7是房价收入比的合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高，全国房价尚无明显泡沫。

　　然而不容乐观的是，在2010年连续三波房地产调控之下，北京、上海、广州、深圳等多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升。

　　“既说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。”杨红旭指出，在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨，尤其是2003年之后，人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。

　　2010年，杭州房价涨幅达35%，深圳房价涨幅31.7%，厦门和北京房价涨幅则皆为29.7%。

　　“在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，房价收入比最高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。”杨红旭认为，由此反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。

　　北京大岳咨询有限公司总经理金永祥指出，降低房价，靠硬性打压不是长久之计。“我国确实需要建立一个房价标准体系，能够衡量不同阶层、不同需求的人买房负担各有多重。”

　　“现在的房价收入比还是一个比较笼统的数据。”金永祥认为，中国面临着阶层差异明显、收入分配不均等复杂国情，一个仅仅描述整体情况的数据并不能反映真实情况。而房价标准体系的建立，则需要民间机构和政府部门联手完成。