房价控制目标应该怎么定？

　　李庶民

　　记者李庶民“新国八条”要求各城市一季度向社会公布新建住房价格控制目标（以下简称“房价目标”），然而，从目前少部分城市已公布的房价目标看，似乎与公众的期待还有距离。这些城市大多将房价目标与居民收入、GDP及全国平均值挂钩，如沈阳是“不高于本年度GDP增长速度”，昆明是“不超过人均可支配收入增长水平”，贵阳则是“不高于去年全国平均值”。个别城市将房价目标量化为具体数值，但仍然不低，如银川房价涨幅控制在低于10%，兰州则为不超过9%。

　　房价目标应该怎么定？笔者觉得，我们既要关注各城市何时公布房价目标，也要关注公布的是怎样的目标，警惕“房价目标”这一硬约束被消解于无形。

　　“房价涨幅不超过人均收入增长”无法缓解居民住房问题。以现在的收入水平，大家普遍认为房价过高、上涨过快，如果今后房价还保持与收入同速增长趋势，那就意味着房价将永远过高。对居民来说，可支配收入是一种收益，而房价、物价是一种支出，二者从正反两个方向决定了居民生活水平。如果房价、物价与居民收入保持同样增速，那么，居民收入的增长就被完全抵消，经济发展还有什么意义？况且，近几年房价一直过快上涨，远远超过居民收入增长，已经透支了未来的上涨空间。

　　“房价涨幅不超过GDP增长”也无法达到遏止房价过快上涨的目的。2010年全国房价平均涨幅9.99%，而GDP增长为10.3%，从全国层面看，可以说去年已经做到“房价涨幅不超过GDP增长”了，但2010年的房价水平显然难以让人们满意。在调控进一步升级的2011年，把房价涨幅定在“不超过GDP”这个早已达到的位置，还有什么价值呢？况且，各地普遍存在GDP的冲动和竞赛，挂钩GDP的房价目标注定不会低，连“看上去很美”都达不到。

　　“房价涨幅不超过全国平均值”更缺乏现实意义。如果说涨幅不超过去年全国平均值，那么，理论上最终2011年全国房价还可保持与2010年一样的增速，这显然无法令人满意。如果是不超过今年全国平均值，那么，这一数据需年底才能知道，调控过程将无法掌控。

　　房价目标到底应该怎么定？笔者认为，首先应该像GDP、CPI一样，确定一个具体数值，才便于掌控。“新国八条”要求各城市“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”确定房价目标，政策本意是将上述诸因素作为制定房价目标的参考，而并非要求必须把房价目标表述成“不超过GDP涨幅”这样模糊化的形式。

　　如果一定要把房价目标与某指标挂钩，那也应选择合理的指标，“新国八条”提到的“居民住房支付能力”不应被忽视。衡量居民住房支付能力，“房价收入比”就是一个重要的指标，而且它也是国际通行的判断房价泡沫水平的工具。目前我国一线城市房价收入比明显偏高，各地如将“降低房价收入比”作为房价目标，显然更合理。或者，也可将房价与CPI挂钩，2010年我国GDP增长10.3%，CPI增长3.3%，2011年的预期是GDP增长8%，CPI涨幅4%，后者均不超过前者一半。考虑到近年来房价涨幅远超物价，那么，将今年房价控制在“不超过CPI涨幅”才较为合理。

　　不论是表述为具体数值，还是与某指标挂钩，确定房价目标的根本问题是如何将房价保持在合理水平。现在的房价是否合理？答案不言自明。要让不合理变成合理，方案无非是三个。第一，居民收入不变，房价下降；第二，房价不动，居民收入增加；第三，居民收入和房价都继续上涨，但收入涨幅必须大大超过房价。从各地房价目标来看，没有一个城市选择让房价下降或零增长，实际上都选择了第三方案。那么，按目前的房价和收入状况，如果想在两三年内实现房价达到合理水平，房价与收入的增速应该保持怎样的比例？如果仅满足于房价增速“不超过”居民收入或GDP增速，或继续“上涨10%”，短期内能否实现“房价合理”的目标？这是一个简单的数学问题，又是一个复杂的利益问题，但各地方政府应该作出负责任的抉择。

　　各地制定房价目标时的“心慈手软”再次验证了一个现象：落实调控政策时，凡是严厉的细则，就没人效仿，凡是宽松的条款，则会纷纷借鉴。比如北京限购令对外地人纳税社保记录规定了五年期限，就没被其他城市效仿，而一些城市把房价目标与GDP和收入挂钩的做法，就被别的城市纷纷借鉴。去年也是如此，“新国十条”公布后，北京率先实行限购和第三套房停贷，没有其他城市主动跟进；“二次调控”后，某直辖市把限购令范围限定在“市内六区”，排除了郊区县，这“温柔”一招在今年升级版限购令中就被纷纷拿来，如贵阳规定限购范围是一环内，成都是主城区，南京则是市区，等等。地方政府的这种博弈和讨价还价，也推动形成调控的倒逼机制，即国家调控政策的指向和范围越来越明确，第三套房停贷、限购令等都是如此。如果各地房价目标继续温柔和宽松下去，也许需要中央政府直接为各城市确定指标，或不得不启动问责，若真如此，也就不要再抱怨缺乏“因地制宜”了。