海通国际：宝龙地产为政策风险中的稳健之选

海通国际

　　最新消息：宝龙2010 年业绩超出我们预期；经过2009 年业绩突飞猛进后，于2010 年仍能维持于相当水平。该公司的收入增加7% 至人民币44 亿元，帐面纯利则减少3% 至人民币29.6 亿元。倘撇除重估收益，其纯利按年上升3% 至人民币 13 亿元。该公司建议派发末期股息每股人民币6 分。

　　分析及评论：尽管宝龙交付的总建筑面积按年减少23% 至515,567 平方米， 但由于平均售价上升，故其物业发展收入仍由2009 年的人民币 40.2 亿元微升4% 至人民币42 亿元。我们注意到住宅及商用物业的平均售价均大幅跃升至每平方米人民币5,923 元及人民币10,377 元， 按年增幅分别为50% 及23%。宝龙的利润率维持稳定，毛利率达54%，纯利率则为29%( 不包括重估收益)，均处于内地房地产行业的高端。

　　于2010 年，宝龙的投资物业组合不仅贡献重估收益净额人民币19 亿元，亦提供租金及其他收入人民币2.37 亿元，按年增幅达86%。于2010 年该公司有6 间购物商场正在营运，并将于今年再开设7 间。我们预料该商用物业发展商于未来3 年将可维持租金收入的增长动力。由于预售情况令人满意，截至2010 年底宝龙的现金及银行结余合共为人民币40 亿元，净负债比率处于20% 的稳健水平。宝龙在二三线城市及商用物业的业务比重较大，故此是受政府收紧政策影响最小的发展商之一。该中型发展商的业务模式独特，我们对其仍感乐观，并维持买入评级。

　　分析员：侯凌中