彭文生：房价下跌 经济不会硬着陆

　　房价的下跌会导致经济在短期内出现和投资相关的下行风险，但不宜夸大这种短期冲击，整体投资和消费会做出动态的调整，经济不会硬着陆。

　　彭文生(专栏)/文

　　对于目前中国的房价，很多人都会说有泡沫。无论是从消费品还是投资品的角度衡量，目前中国一线城市的房价都存在较大泡沫，而且开始向二、三线城市蔓延。

　　自2010年4月份以来，政府连续出台了一系列房地产调控政策，限购政策已经从一线城市扩展到二线城市，房地产税试点已经启动。但许多投资者对调控政策的可持续性依然持怀疑态度，因为房价的下跌会打压经济，政府在关键时刻为了保经济会心软。那么，一旦房地产泡沫破灭，中国经济是否会出现硬着陆呢？

　　泡沫在蔓延

　　我们从住房作为消费品和投资品两个角度进行分析，常用的三个指标是房价收入比、房价租金比和住房空置率。

　　根据我们的测算，一线城市(北京、上海、深圳)的房价收入比为15倍，高出香港地区35%左右；二线城市(天津、重庆、武汉、成都等)的房价收入比为10倍左右，与香港地区水平相当；三线城市最低，约为8倍左右。这表明了高房价对居住地平均收入家庭来说已经是不堪重负。

　　房价租金比为房价除以租金的比率，其倒数就是房产的租金收益率，可以用来判断房产是否值得投资。测算结果显示，中国主要城市房价租金比为30-50倍之间，显著高于美国和香港地区。

　　中国拥有的住房成本(9%)远高于租金收益(2.5%)，意味着房产投资的主要价值在于房价上涨。投资房产目前依赖于房价持续攀升的预期。

　　另外，目前中国一线城市的住房空置率在10%左右，高于美国自有住房3%-4%的空置率，与日本东京的空置率相当。

　　城镇化、保障房护航房产投资

　　中国的房地产投资具有明显的二元性。一线城市房地产投资的比重在不断下降，2010年仅为13%，而二、三线城市的比重在逐年攀升。只要二、三线城市房地产投资增速达25%，即使一线城市房产投资下降，全国整体房产投资增速也能维持在20%左右的水平。

　　内陆的城镇化是关键因素。我们的回归分析得出，中国的城镇化率每上升1%，将推动房地产建筑投资增长11.8%。目前许多省份的城镇化率还在40%以下，未来提升空间还很大。“十二五”规划明确提出，未来5年内城镇化率要提高4%。

　　另外，保障房建设对房产投资是一个缓冲。2010年保障房完成投资大概为8200亿元，拉动房产投资约5个百分点。政府宣布2011年用于保障房的支出为1.3万亿元，如果完全落实的话，将推升房产投资10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。

　　由于房地产投资对钢材、水泥和工程机械等行业都有广泛影响，投资者对房地产投资的下降可能带来的连锁反应较为担心。但这只是一种静态的分析，当房产投资下降导致钢材价格下跌后，其他行业的钢材需求会跟上，这会起到抵消的作用。

　　房价下跌未必挫伤消费

　　市场普遍认为，房价的下跌将会给消费带来较大的负面影响。但我们的分析发现，过去3年里，商品房销售面积的增长率与社会消费品零售总额的实际增速之间的相关性是负的。

　　理论上，房价会通过财富效应、收入效应和派生性消费三个渠道影响整体消费水平。对拥有住房的家庭而言，房价的下跌使其财富减少，导致其消费下降。但对于计划买房的家庭而言，房价的下跌反而会变相提高他们用于消费的收入。

　　目前，中国房价对消费的收入效应显著大于财富效应，而且住房派生性消费也可能因为住房刚性需求得到释放(比如保障房供给)而增加。