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国都香港:宝龙地产探究地产零售结合商业模式

发布时间:2011年03月28日 14:40 | 进入复兴论坛 | 来源:国都证券

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国都证券(香港)有限公司

  宝龙地产(1238)去年核心盈利微升3.4%至12.63亿人民币,高于我们预期,原因是期内入账面积51.6万平方米较预期为多。毛利率维持在54%高水平,因为一部份销售是来自商业铺位,售价较高。公司未入账的物业销售收益有40亿人民币,表示2011年约70%的盈利已经锁定,在同业中稍为偏低。

  尽管物业销售仍然是盈利主要来源,但投资物业规模扩大带动租金收入急升92%至1.81亿人民币。今年底还会有7个商场投入运营,未来几年投资物业板块会高速增长。宝龙计划进军百货业,以《宝莱百货》品牌在旗下商场经营百货店。经营百货店的商业模式其实与业主相似,就是把零售面积批予特许专柜经营,但不同的是百货店是根据特许专柜的营业额分成,而不是收取固定租金。我们初步估算公司自行经营百货店的经营利润较只拿租金高1.2倍。

  宝龙现价相当于2011年6倍预期市盈率,较每股资产净值4.52元折让43.8%,我们认为估值便宜,所以维持“买入”评级不变,目标价3.2元相当于7.6倍预期市盈率。