资金危局乍现 中等开发商或首当其冲

　　经济观察报 记者 李保华 廖杰华 去年底认为房地产行业“春天还会远吗？”的大通证券，如今的判断是“冬天还未过去”。这一变化在很多券商的房地产业的策略报告中存在，支持资本市场转向的是，房地产企业资金压力在进入2011年后开始凸现。

　　一位大型房地产企业的资深人士表示，房地产的寒冬才刚刚开始，最先倒掉的将是那些扩张迅猛的销售额在50亿-100亿元左右的企业。

　　最危险者

　　2011年前两个月，房地产开发资金来源方面，国内贷款10.3%的增速为近几年较低水平，已公布年报的A股上市房企的现金流大幅下降。

　　截至3月25日，Wind数据显示，已公布年报的57家房地产开发企业经营活动所产生的现金流为-636.8亿元，而去年同期为428.43亿元。行业龙头万科经营活动现金流同比下降了75.8%。

　　据莫尼塔(上海)投资估算，在一定条件下，若行业销售金额与2010年持平，则2011年开发商资金链将可能出现转负的情况；若销售金额下滑5%，则资金链的压力将可能出现2008年的紧张状况。其还预计开发商在今年二季度将逐渐面对资金链紧张的情况，三季度将更加明显。

　　从年报数据看，大型开发商除现金流指标外，大部分财务指标还是向正方向偏离，比中小型开发商明显有更高的抗风险能力。

　　上述房地产企业的资深人士认为，销售额在100亿以上的大型开发商在全国有相对均衡的区域布点，多个项目周期在公司内能形成资金周转，融资方面也有优势，“而那些销售额在50亿到100亿之间正在踩足油门冲刺的中小开发商才是最危险的，100亿的销售额往往成为企业追求的第一个目标。”

　　该人士称，这些中小开发商一般只有两三个项目集中在一、二线城市，很难形成周期互补的调节空间，银行对其也缺乏信任。这类公司想退出市场不容易，勉强支撑消耗的现金也不少，真正是进退两难。

　　财务“变脸”

　　国内的年销售额在50亿-100亿元之间的中小开发商多数还未上市，缺乏可比较的全面的财务数据。但本报记者从银行内部得到的两家深圳中小型开发商的财务情况，或许可揭开冰山一角。

　　深圳一家销售额在80亿元左右的开发商，截至2010年11月30日，按照新会计准则提交的一般企业法人财务报表模板显示，相较去年同期，其净利润下降92.28%，经营活动现金流减少45.32%；尤其是货币资金减少81.36%，应收账款减少91.96%，存货减少98.53%，而短期借款却提升了56.07%，其他应付款上升了4490.13%。

　　该报表的附注中还显示，该公司银行贷款共为82.82亿元，较年初增加27.52亿元，其中还包含集团内相互担保获得的境外贷款。事实上，开发商集团内部互保获得境外贷款情况，已经引起了银监会的重点关注。

　　银行在对该报表的财务状况分析中强调，需要关注该开发商财务状况继续恶化的风险并加强沟通。

　　“这是个极端的例子，该开发商在2009年有其他原因需要美化财务报表，但是如此巨大的变化确实引起了我们的重视。尽管该开发商已经预见到了其财务状况的恶化，在2010年加强了出货，但目前已经没什么在售的项目，新项目正处于投入期，业内都不敢再给他们贷款了。”另外一家银行深圳分行的知情人士表示。

　　另外一份深圳一家2009年销售额在30多亿的开发商在深圳龙岗的一家重点项目公司的同期财报显示，该项目应付账款从0增加到了1.9亿，负债合计增加了108.95%，资产 负 债 率 从 79.34%升 高 到 了83.75%；经营活动现金流净额减少了84.65%。

　　公开信息显示，该开发商2010年的销售额在60亿左右，正在冲击2011年百亿的销售目标。

　　银行对该报表的财务状况分析中警示，其贷款规模大幅增加，资产负债率偏高。

　　“我们和项目公司沟通过，应付账款的增加是拖欠工程款所致。随着工程陆续开工，其对贷款的需求会进一步扩大。这个项目是该公司投入最大的项目，加班加点就指望能在三季度开盘预售了。”上述银行人士称。

　　国泰君安称，短期虽然一些企业资金面已恶化，但没有很大破产压力，年底时真正的压力才会显现。