王小映：土地增值税如何影响房价

　　提高土地增值税预征税率会抑制房地产投机，但短期内对北京房价影响不大

　　【背景】自3月26日起，北京市大幅提高土地增值税预征率。今后，对房地产项目的预征税率由此前的1%至2%，提高到2%至5%。对容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按销售收入的3%预征土地增值税。

　　此前的2010年10月1日，北京市把大部分房地产项目的土地增值税预征率由最高1%上调至最高2%。这是北京市半年内第二次提高房地产项目土地增值税预征率。

　　今后，北京地区房产商销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房，按其收入预征2%至5%的土地增值税。对经济适用房、限价商品房、公租房等保障性住房项目取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　公告要求，房产商应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格，并匡算预计增值额和增值率。经有关部门审核后，按时交纳税务机关。

　　此次调整后，土地增值税预征税率最高可达5%。目前北京楼市价格高企，部分高价项目的每平米土地增值税可达数千元，房产商的税收成本也随之提高。这对目前北京房地产市场有何影响？能否真正抑制虚高的房价？

　　中国社科院农村发展研究所研究员王小映认为，北京此次大幅调高土地增值税预征率，对抑制房地产市场投机会有一定效果，但从以往经验看，提高土地增值预征税率在短期内对北京房价影响不大。

　　据他介绍，通过调整土地增值税预征率抑制房地产投机是国际上通行做法。1994年，为抑制海南、北海房地产泡沫，中国开征土地增值税。1997年后，面对经济紧缩，该税种一度被取消。近两年来，中国房地产泡沫愈发严重，一些大城市才又重新开征。

　　王小映认为，提高土地增值税预征率有助于抑制房地产投机。这会提高房产商的囤地成本，而部分拿地价格过低的房产项目可能因此而明显降价，开发商的利润空间将被压缩，甚至会使部分房地产企业把资金转移到其他行业。

　　他同时提醒，从过去的经验看，短期内提高土地增值税预征率对北京房价影响不大。当前，北京房价已进入一个高原平台期，房价趋稳，通过增税抑制房价的意义已经不大。不过，税收作为一种长效机制，可能造成更为长期的影响。

　　至于房产商会不会把增加的税收转嫁到购房者身上，王小映认为，在购房需求旺盛的情况下，开发商很容易将税收转嫁到消费者头上。但是，目前北京房地产市场趋冷，成交量低迷，开发商转嫁税收会比较困难。

　　王小映指出，房地产调控仰赖一套综合的长效机制。除了提高土地增值税预征率，政府可做的事情还有不少：比如在房地产持有、转让环节征税；加快保障性住房建设，满足低收入群体的住房需求；最后，更要完善现有土地招拍挂制度。■

　　(财新特约记者 王明远 采写)