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王小映:土地增值税如何影响房价

发布时间:2011年03月29日 15:48 | 进入复兴论坛 | 来源:财新网

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  提高土地增值税预征税率会抑制房地产投机,但短期内对北京房价影响不大

  【背景】自3月26日起,北京市大幅提高土地增值税预征率。今后,对房地产项目的预征税率由此前的1%至2%,提高到2%至5%。对容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按销售收入的3%预征土地增值税。

  此前的2010年10月1日,北京市把大部分房地产项目的土地增值税预征率由最高1%上调至最高2%。这是北京市半年内第二次提高房地产项目土地增值税预征率。

  今后,北京地区房产商销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房,按其收入预征2%至5%的土地增值税。对经济适用房、限价商品房、公租房等保障性住房项目取得的收入,暂不预征土地增值税。

  公告要求,房产商应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格,并匡算预计增值额和增值率。经有关部门审核后,按时交纳税务机关。

  此次调整后,土地增值税预征税率最高可达5%。目前北京楼市价格高企,部分高价项目的每平米土地增值税可达数千元,房产商的税收成本也随之提高。这对目前北京房地产市场有何影响?能否真正抑制虚高的房价?

  中国社科院农村发展研究所研究员王小映认为,北京此次大幅调高土地增值税预征率,对抑制房地产市场投机会有一定效果,但从以往经验看,提高土地增值预征税率在短期内对北京房价影响不大。

  据他介绍,通过调整土地增值税预征率抑制房地产投机是国际上通行做法。1994年,为抑制海南、北海房地产泡沫,中国开征土地增值税。1997年后,面对经济紧缩,该税种一度被取消。近两年来,中国房地产泡沫愈发严重,一些大城市才又重新开征。

  王小映认为,提高土地增值税预征率有助于抑制房地产投机。这会提高房产商的囤地成本,而部分拿地价格过低的房产项目可能因此而明显降价,开发商的利润空间将被压缩,甚至会使部分房地产企业把资金转移到其他行业。

  他同时提醒,从过去的经验看,短期内提高土地增值税预征率对北京房价影响不大。当前,北京房价已进入一个高原平台期,房价趋稳,通过增税抑制房价的意义已经不大。不过,税收作为一种长效机制,可能造成更为长期的影响。

  至于房产商会不会把增加的税收转嫁到购房者身上,王小映认为,在购房需求旺盛的情况下,开发商很容易将税收转嫁到消费者头上。但是,目前北京房地产市场趋冷,成交量低迷,开发商转嫁税收会比较困难。

  王小映指出,房地产调控仰赖一套综合的长效机制。除了提高土地增值税预征率,政府可做的事情还有不少:比如在房地产持有、转让环节征税;加快保障性住房建设,满足低收入群体的住房需求;最后,更要完善现有土地招拍挂制度。■

  (财新特约记者 王明远 采写)