美股评论：房价底部或已在望

　　导读：MarketWatch首席经济学家凯尔纳(Irwin Kellner)撰文指出，从历史数据看来，当前的美国住宅价格已经是近几十年最低的水平，而就业等宏观因素也在持续改善之中，只要消费者能够破除心障，美国住宅市场随时可能见底。

　　以下即凯尔纳的评论文章全文：

　　住宅价格还在下跌，不过跌势结束的一天或许已经在望了。

　　最新的住宅市场数据无疑是为我们描绘了一幅阴暗之极的图景。又一次，新屋和二手房的销售量双双下滑。在这种情况之下，房价再度下跌，也没有谁会真正感到意外。

　　比起销售数字，价格数字尤其让人沮丧。比如，住宅价格中值几乎已经跌到了近十年以来的最低点。更加不必说，如果房价一路下跌，住宅市场的前景只能是愈来愈暗淡。

　　价格的下跌并不难找到理由。在全美范围之内的大多数市场上，供给都大大超过了需求。

　　供给的过剩，不必说，很大程度上是因为许多人失去了自己的住宅。人们没有能力再继续偿还抵押贷款，实际上不得已已经将自己的住宅拱手交给了债主，而后者当然想要将其售出，来尽可能弥补自己的损失。

　　在需求面，大范围的疲软则是若干因素联合作用的结果。信贷紧缩，首付要求愈来愈高是个障碍，高失业率是个问题，再有就是，那些想要换房的人第一套房子也迟迟卖不掉，这三者都是非常要命的事情。

　　不过，还有一个重要因素，甚至可以说是更重要的因素——潜在的购买者之所以迟迟不肯进场，是因为心理因素在作祟。

　　多年以来，甚至可以说是几十年以来，只要一个人有意购置住宅，只要他的财务状况允许，他都会尽可能快地采取行动。这一做法的背景是，房价的大趋势总是上涨，买房就意味着财富的增加。更加不必说，如果买房者稍有犹豫，将来就不得不面对更高的售价。

　　可是，自从住宅价格泡沫几年前破灭以来，这一逻辑已经发生了变化，而购房者的心理也就出现了一百八十度的大转弯。现在，购房者信奉的是愈迟愈好，因为等一等，价格还会降一降。

　　只是，归根结底，树再高也高不到天上，人再长寿也不可能永生。因此，正如经济学家斯特恩(Herb Stein)所说：“如果某一事物不可能一直前进，它就必定有停下的一天。”

　　事实上，在我看来，房价见底的日子可能已经不远了，甚至现在已经到来了也未可知。

　　我们先来看看相对价值。平均而言，要负担一套住宅，现在的消费者是近三十五年以来最幸福的。

　　当前的平均房价是家庭收入中值的2.64倍，近几十年来的低点，事实上，如果我们一定要找这样低廉的房价，至少要回到1976年。

　　就这我们还没有将抵押利率考虑进去。在1970年代中期，抵押利率比起现在要高出不少。要找到今天这样的利率，我们必须进一步回溯到1950年代！

　　这些之外，就业面的情况也在改善之中。BMO Financial Group的经济学家们估计，我们3月间创造出来的私营部门就业机会可能会多大25万个，为近五年以来的历史纪录。他们也指出，那些新获得工作的人，也是需要地方住的。

　　对于许多人来说，现在买房已经比租房便宜了，这无疑迟早要刺激需求。新屋如此充足，潜在的交易机会丰富。经纪商们也非常乐于降低自己的佣金收费，毕竟做成生意才是最重要的。

　　购房者将会看到阳光。他们将会意识到，现在可能是他们一生中最难的的机会。

　　到那一天，他们就会停止等待观望，逐渐开始购置房产。到那一天，价格自然就会稳定下来。

　　那一天的到来，很可能比我们所预料的都要早。(子衿)