5倍市盈率仍坚持IPO 境外资本成房企救命稻草

　　蒋飞

　　市盈率仅5倍，融资额不到去年净利润的60%，中国房地产企业不远万里赴美上市折射出宏观调控下的行业资金困境。

　　3月23日，中国欧美房地产开发有限公司向美国SEC提交IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4~6美元，成为第三家赴美上市的中国房地产企业。以此次IPO的发行中间价计算，此次欧美房地产拟融资规模为2000万美元，对应公司估值1.75亿美元。

　　根据其已披露的财务数据，欧美房地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约3494万美元，对应发行市盈率约5倍。在目前A股房地产公司市盈率普遍不低于8~10倍的情况下，欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的60%，这从一个侧面反映出国内资本市场融资渠道受阻、房地产企业融资困难的现实。

　　今年伊始，国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。

　　China Venture 投中集团分析认为，房地产行业IPO在今年将持续低迷，债券和增发则将成为上市房企日益重要的融资渠道，资金短缺或将导致行业并购重组加剧。

　　在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场（IPO、增发、配股、债券）等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。

　　根据商务部和国家统计局最新公布的数据，2011年1~2月，我国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿美元，已占总额的近一半，凸显出房地产行业融资困难、寻求境外资金纾困的趋势。

　　根据China Venture 投中集团旗下数据产品CV Source统计，2007~2011年房地产行业融资规模整体呈下降趋势，虽然2009年金融危机结束后出现短暂复苏，但资本市场对该行业判断始终谨慎，预计2011年中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模难以超过2010年64.4亿美元的水平。

　　从融资方式上来看，最近5年来房企IPO融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元，今年来仅莱蒙国际（03688.HK）一起房企IPO，融资规模2亿美元。

　　与此同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，增发融资规模从2007年的24.2亿美元增长至2009年的49.5亿美元，债券融资规模从2007年的2.1亿美元猛增至2010年的46.2亿美元。今年以来，房企发债和配股融资分别为3起与1起，融资规模分别为8.7亿美元和0.3亿美元。

　　2007~2010年，中国房地产行业的并购交易总规模呈现整体增长态势，虽然2009年受国际金融危机影响有所下降，但3年间其整体增长超过40%，至2010年达到72.2亿美元。2011年至今，国内房地产行业并购交易完成金额5.97亿美元，并购案例12起。

　　密集而至的行业与金融调控政策，提升了众多中小房企的融资成本和现金流压力，也使其后续拿地、开发与销售受到较大制约。在这场资金寒冬中，资金与土地储备较充裕、现金流控制良好的已上市房企无疑具备较强的竞争优势，未来企业并购或将成为优势企业整合土地、项目与品牌等资源的重要手段，国内房地产行业的集中度将因此有所提高。