调控效果尚不明显 海通证券：地产股估值有望修复

　　地产调控对地产投资的影响并未显现，同时有数据显示部分城市房价在2月份同比小幅上涨。目前，地产行业已经开始从此前单一市场化供应逐步转为保障性住房和商品房相结合的双轨供应体系，随着保障性住房建设迎来春天，房地产板块有较强的估值修复需求。

　　地产投资增速暂未受影响

　　1～2月全国房地产累计开发投资达4250亿元，同比增长35.2%，比上月增幅扩大了2个百分点。从单月情况看，由于去年12月往往是房地产企业项目集中核算期，这使得1～2月房地产开发投资完成额相比12月环比下滑了23.69%。1～2月全国商品住宅投资3014亿元 （占全部房地产开发投资的70.9%），同比增长34.9%，比上月增幅扩大了2个百分点。从单月情况看，1～2月商品住宅投资完成额相比12月环比下滑了24.97%。

　　上述数据表明，今年1～2月房地产行业投资增速尚未受到调控政策的影响。由于1～2月中恰逢多项房地产调控政策刚出台，政策对前端的开发投资影响存在一定的时滞，加之历年春节期间房地产投资额波动较大，因此，1～2月房地产投资同比数据增幅的上升并不能反映未来一段时间市场的真实趋势。今年年初密集出台的房地产调控政策将有望在后期对房地产行业的投资产生一定的压制。

　　部分城市房价上涨

　　地产调控之下，2月份的商品房销售面积并未出现大幅回落，部分城市的销售价格甚至有小幅上涨。1～2月，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%，尽管增幅比去年同期下滑24.4个百分点，但仍保持一定的正增长；1～2月全国商品房销售额累计达5242亿元，同比增长27.4%，增幅比去年同期下滑了42.8个百分点，也保持较高的正增长。除了天津商品房成交量出现小幅回升外，2月其他重点监测城市商品房成交量均出现预期之内的下滑；与去年同期相比，情况相对乐观，2月重点监测城市的商品房成交量涨跌互现，调控政策对2月重点监测城市商品房市场的需求影响尚在预期之内。

　　根据统计局近期发布的《住宅销售价格统计调查方案》，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。2月，5个重点监测一线城市的房价平均同比上涨2.9％，比1月增幅小幅提高了0.44个百分点（5个城市房价同比增幅均不同程度上升）。其中，深圳房价同比增幅最大为6.8%。5个重点监测一线城市房价环比平均上涨0.74%，其中深圳房价环比上涨幅度最大，为1％。2月，二、三线重点监测城市房价同比上涨均值为5.28%。房价同比涨幅与上月持平。总体，受调控政策影响较小的二、三线城市房价同比涨幅大于一线重点监测城市。

　　地产股估值有望修复

　　目前地产股估值处于底部区域。2010年全年房地产行业指数收益率为-20.31％，跑输沪深300约8.8个百分点。从2011年初至2011年3月27日，房地产行业指数的累积收益率为10.28%，沪深300指数的累积收益率为5.31%，板块对沪深300指数的超额收益率为4.97%。尽管房地产板块今年出现了小幅的相对收益，但从去年至今房地产行业指数仍跑输沪深300指数。

　　由于房地产板块估值有较大的优势，因此，尽管今年年初房地产调控不断加码，但也仅使得1月房地产指数小幅跑输沪深300指数，随后的2月和3月房地产指数收益率分别为5.94%和6.71%，均分别跑赢沪深300指数065个百分点和5.02个百分点。

　　从PE估值看，截至2011年3月27日，房地产板块的整体估值为20.47倍。该市盈率水平较6月最低时的17.81倍有明显上升，但依旧低于行业近3年的历史平均水平 （33倍）。从溢价率指标看，房地产行业20.47倍的估值相对于沪深300指数15.85倍估值的溢价率为0.29倍，尽管估值有所修复，但仍低于近3年0.35倍的历史平均溢价率水平。因此，房地产板块仍有较强的估值修复需求。

　　在投资方面，海通证券仍然看好保障房主题投资，保障房板块有望催生房地产春播行情，主推个股包括北京城建（600266，收盘价15.65元）、天房发展（600322，收盘价6.50元）、福星股份（000926，收盘价13.46元）以及首开股份（600376，收盘价18.16元）等。

　　海通证券