融资或享优先权 保障房概念再掀波澜

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

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　　从3月21日到昨天，短短8天时间，房地产板块指数从3640.49点，一路飙升至3851.29点，涨幅高达6%，远远跑赢大盘，同期上证指数仅上涨了1.7%。市场人士分析认为，房地产股在蛰伏了一年之后近期开始活跃，主要是受到保障房概念的拉动。参与保障房建设的上市房企之所以受追捧，一方面是由于房企参与保障房建设可以获得稳定利润；但另一方面更受市场关注的，莫过于保障房建设可能为上市房企打开融资渠道。

　　保障房企业再融资或享优先权

　　3月23日，一则消息让房地产板块整体兴奋。市场传言，或将放开保障房融资渠道。虽然消息未得到进一步证实，但刺激了当天中天城投、天房发展等保障房概念股顺势走强。

　　海通证券房地产行业研究员指出，2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿元资金，其中中央和地方政府仅能保证400亿元和200亿元财政拨款，棚户区企业和职工投资3400亿元。那么，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量支持。

　　中金证券房地产分析师白宏炜认为，要完成保障性住房的建设任务，其中一条重要途径是“政府＋开发商”模式，这将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。白宏炜认为，在目前从紧的政策环境下，房地产企业开始出现明显分化：一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，部分企业可能面临破产；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快资金周转，提高市场份额。

　　尤其是在融资方面，白宏炜认为，保障房项目资本金最低仅为20%，因为是民生工程，参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。有消息称，五大国有银行今年1 月12 日集体承诺，2011 年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011 年将加大对保障性住房建设的支持力度，安排保障房贷款新增规模1000 亿元。

　　同时，参与保障房建设的上市房企有可能得到再融资支持。保障房建设需要大量资金投入，开发商承担保障房建设为地方政府分忧，在再融资方面有可能享有优先权。

　　房企顺势而为参建保障房

　　和商品房开发比较，保障房开发利润低，因此，在商品房市场快速发展的上一个黄金十年，多数开发商对保障房建设是抵触的，更多的是国有企业开发商或建筑商参与其中。然而，随着政策和市场形势的转变，开发商对保障房的态度正悄然转变。

　　中信建投证券分析师陈莹认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，更具吸引力的是开发商从中获得商品房项目的机会。在各地方政府保障房建设任务压力加大的背景下，为缓解资金压力，不少地方政府规定商品住宅项目需配建一定比例保障房，这一做法有扩大之势。由于配建保障房的商品房项目越来越多，对于开发商来说，如果不参与保障房建设，就意味着开发商势必放弃商品房项目，使可供选择的项目资源减少。另外，为鼓励开发商参建保障房，部分地块使用权出让时甚至要求竞标企业必须有保障房建设经验。

　　“在上海，目前开发商最愿意参与的是经济适用房和配套商品房，因为这两种保障房政府是100%进行回购的。而开发商对公租房和廉租房的参与热情相对差些。”一位上海区政府负责保障房建设的政府官员向记者透露。虽然国家规定，企业开发保障房的利润控制在3%以下，但实际上，由于保障房项目建安成本较低，宣传和销售费用不高，且需求稳定，资金周转速度快，银行贷款对开发商自有资金率要求较低（20％即可），因此保障房建设的自有资金回报率一般可做到20％或更高。尤其在大范围的限购政策严重抑制商品房需求的大背景下，保障房尽管利润不高，但却安全。此外，保障房小区中的配套商业可以按市场价出售，也提高了保障房项目的利润率。

　　在这样的现实情况下，越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中。据记者初步统计，沪深两市房地产上市公司中，参与保障房建设面积较大的公司主要有：万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、金隅股份、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、上海建工和城投控股等。