调控声中 房地产IPO持续低迷

　　近日中国欧美房地产开发有限公司向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO申请。如果此项申请获批，欧美地产将成为今年第二家成功IPO的中国房地产公司。

　　根据欧美地产的IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4－6美元，预计融资规模为2000万美元，对应公司估值1.75亿美元。而根据其已披露的财务数据，欧美地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约3494万美元，对应发行市盈率仅5倍。

　　目前国内A股房地产公司市盈率普遍不低于8－10倍，然而房地产公司想在国内IPO却极为艰难。欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的六成，从一个侧面反映出国内资本市场渠道受阻、房地产企业公司融资困难的现实。“国内对房地产企业上市及增发等政策愈加收紧，出海上市成为我国房地产企业不得不选择的路径。”投中集团分析师万格表示，在国内严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场(IPO、增发、配股、债券)等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。

　　根据商务部和国家统计局最新公布数据显示，2011年1－2月，我国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿元，已占总额的近一半。

　　投中集团统计，自2007年我国房地产行业融资规模整体呈下降趋势，资本市场对该行业判断始终谨慎。最近5年来房地产IPO融资规模持续下降，从2007 年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元。2011年以来仅莱蒙国际(03688.HK)一家房地产企业实现IPO，融资规模2亿美元。

　　IPO受阻之后，增发和债券融资成为国内上市房地产重要的再融资方式。投中集团数据显示，债券融资规模从2007年的2.1亿美元猛增至2010年的 46.2亿美元；增发方面，在2007年至2009年我国上市房地产增发融资规模从24.2亿美元增长至49.5亿美元，但在2010年国内房地产调控政策加重之后，增发的规模同比骤降至1.4亿美元。

　　万格表示，2010年中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模约64.4亿美元，而2011年很难超过2010年的融资规模。 2011年以来，我国房企发债和配股融资分别为3起与1起，融资规模分别为8.7亿美元和0.3亿美元，并没有成功增发的房地产案例。

　　2007年－2010年，中国房地产行业的并购交易总规模呈现整体增长态势。2010年我国房地产并购交易总额已达到72.2亿美元。2011年至今，国内房地产行业并购交易完成金额5.97亿美元，并购案例12起。 辛晔