房价调控何以限价变限涨

　　“限价”变“涨价”，至少缘于以下因素：一是各地不愿意看到房价下降，二是“限购令”“药不对症”。

　　期望与现实之间总是有些距离。很多人此前可能以为“新国八条”辅以各地“限购令”，能让房价适当回调，但据媒体报道，在公布年度“限价令”的40余个城市中，除北京外，没有一个城市出现“降”字。已公布调控目标的省会城市中，郑州、太原、济南、西安、海口等均将控制目标与GDP增幅或人均可支配收入增幅挂钩，这些城市今年年初设定的GDP增幅预期大都在10%上下。

　　北京的“稳中有降”固然值得称道，但更多城市控制目标的“只涨不跌”却让人失望，如此设定增幅预期，“限价目标”俨然成了“涨价标准”，不仅与“限价”初衷南辕北辙，也与民意期待背道而驰。此时，静心分析个中缘由，方能对症下药，寻求解决之道。

　　“限价”不成，反至“涨价”之虞，至少缘于以下因素：一是各地不愿意看到房价下降，二是“限购令”“药不对症”。众所周知，各大城市对于“土地财政”相当依赖，如今各地城市建设如火如荼，而且，各地的城投债等政府债务也多以土地为抵押物，房价地价“唇亡齿寒”，各地自然不愿意自我“断奶”，看到房价下降导致地价贬值。在分税制之后形成的事权财权有欠匹配的语境下，各地显然不会轻易放弃土地财政这块肥肉。这也是为什么此前各地推出“限购令”时拖拖拉拉，公布年度房价控制目标时又预设涨价空间的原因。

　　即便各地房价控制目标都设定为“降”，统计数据上的“技术操作”也可以“成全”各地的调控目标。比如，以低价郊区盘拉低平均数据、限制中心城区楼盘上市、乃至将保障房价计算在内、冻结新盘价格等，均可实现数据的“美化”和达标。各地财政结构被房价“绑架”的事实，直接导致在房价调控时投鼠忌器，生怕石头落地砸了自己的脚，所以要么没有调控的积极性，要么将“限价”导向“涨价”。

　　话又说回来，即便各地动了真格，目前普遍实行的“限购令”也未必就是房价调控的良药。众所周知，如今房产不单纯是一种消费品，也成了一种投资品，正如许小年(微博专栏)教授所认为，房价不是由短期供求而是由预期决定的，投资者的回报预期越高，买房的人就越多。如果只是通过行政手段把需求给“憋”在那里，未来需求上升、供给减少的预期也就越强烈，反而会助长投资冲动。从这个角度来讲，目前的“限购令”只能将某些需求“憋”住，一旦政策松动，房价甚至有可能出现报复性上涨。

　　对于房价调控来说，经济手段不是没有，提高利率、收紧银根、增加炒房交易税费等等。也可以像经济学家厉以宁(专栏)所说的那样，把“限购”改为“限售”——买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。比如新加坡，买房后一年内卖，要按房价的16%缴税，第二年降低为12%。这样既不会“误伤”有实际居住需求的买房者，也能狙击炒房者，而不用像现在这样“一刀切”，“误伤”那些改善型购房者。

　　或许正是看到以上房价调控难题，住建部近日发出通知，要求各地在落实“新国八条”，确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。那么，循此精神，“限购”改“限售”、大力建设保障房就是不错的“意见”，而如果仍然坐视“限价”变“限涨”，想来也无法取得社会的“认同”。