央企“退房”周年 在利益与秩序中寻找平衡

　　去年的3月18日，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的疯狂背景下，国资委迅速召开新闻发布会，勒令78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务。如今，“央企退地令”执行已满一年。一年来，央企退出有序进行，在14家央企已退出房地产业务的基础上，今年还将退出20多家，多数推出的房地产项目也纷纷活跃在各大产权市场之中……。面对当前居高不下的地价和楼价，央企退出房地产依然是人们热议的焦点话题。

　　时间表：2013年收尾

　　去年的3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案。这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业高调举动作出回应，也拉开了央企退出房地产市场的序幕

　　2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，命令78家不以房地产为主业的央企退出房地产，同时公布了16家房地产央企名单。紧接着在去年的3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案。这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业高调举动作出回应，也拉开了央企退出房地产市场的序幕。

　　与此同时，银监会也出台监管措施来加快进程。去年12月16日，各银行根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度，对除了16家之外的房地产央企，存量贷款要采取保全措施，尽早回收。存量到期收回的，项目贷款无法续贷。原则上不得对16家以外央企提供新增房地产开发贷款。

　　尽管退出的总体进程缓慢，但退出趋势已经逐渐明朗。统计显示，在央企地产“清退令”发布后，北京、上海、深圳、重庆等地进行的土地出让中，这78家央企自身及下属企业基本没有出手获取新土地或房地产开发项目，各地受让土地的主力成为房地产开发企业或者地方城投等公司，主业非地产的央企已经难在土地出让市场上觅得身影。

　　今年2月22日，在国资委举行的新闻发布会上，国资委副主任邵宁针对一年来央企退地的情况进行了通报，他表示，中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，去年已有14家中央企业退出。今年估计将有20多家企业完全退出房地产业。他同时称，主业不是房地产的中央企业完全退出房地产领域是一个过程，在央企完全执行退出房地产业的要求方面没有时间表。国资委对中央企业退出房地产业务的政策是非常明确的，以房地产为主业的可以参加商业性竞标，房地产不是主业的只能从事自有土地的开发，开发完逐渐地退出。

　　对于市场的质疑，国资委也进行了深入的解读，据介绍，中央企业有一些介入房地产业，有非常复杂的历史原因。有一些中央企业尤其是独立工矿区，职工宿舍都没有交出去，职工宿舍是自己建、自己维修、自己管理，这样的企业要真正退出房地产就需要一个过程。还有一些原先在城市中心的企业，现在要搬到开发区，原先占的地自己开发去安置职工，要退出需要把这些项目做完。

　　据国资委相关人士介绍，中央企业的非主业企业的房地产业务退出工作，大体上基本上完成。中央企业中以房地产业务作为主业的企业，地产业务的销售收入、销售面积等等所占有的资产在95%左右；真正非主业的企业房地产业务只占到5%—6%的水平，这些剩下的5%－6%的大部分都是项目公司，对这些公司的要求是，项目开发完了之后不再进入新的项目，这些项目公司项目开发完了便自然注销。

　　该人士表示，希望主业为房地产的企业能够做优做强，在我国房地产业的发展中能够发挥作用。剩下这些零星的非主业的企业，也制定有相关计划，大概是到2013年就会收尾，现在已经是在扫尾了。

　　扩容：地产央企增至21家

　　对于获批保留地产业务的五家央企，国资委相关人士表示，保留这5家企业的地产业务是有其合理性的。保留部分央企，并非任其谋利，还须引导或者要求他们更多地承担保障房建设的任务。

　　一边在有序退出，而另一边从事房地产的央企队伍却在悄然扩大。

　　今年年初，国资委规划局局长王晓齐曾表示，主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，将会获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。

　　截至目前，允许涉足地产的21家企业分别是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

　　对于获批保留地产业务的五家央企，国资委相关人士表示，保留这5家企业的地产业务是有其合理性的。其中，鲁能集团在被国家电网收购之前，就在做房地产，而且规模已经很大。中航工业是以开发自有土地为主，是历史形成的。神华和中煤，主要是开发工矿区的土地，因为边远地区，工矿区职工住宅的建设完全靠商业开发也不太现实。此外，新兴集团原本就是一个建筑企业，当年是考虑到它规模比较小就没有核定。这几家企业的房地产业务应该说规模都比较大，管理比较规范，盈利状况比较好，社会形象也比较好，后来这5户的企业房地产业务就视同主业管理。

　　据公开资料显示，截至2008年，中航工业集团仅“表内”房地产资产就达93亿元，神华集团的此类资产达58亿元，新兴集团与中国通用技术集团的此类资产达43.6亿元，鲁能集团与国家电网的此类资产达27.5亿元，中煤集团的此类资产达2.7亿元。而截至2009年底，中航地产第一大股东深圳中航集团拥有的土地储备超出1000万平方米，仍握有大量的土地资源尚未开发。

　　上海易居房地产研究院综合研究部杨红旭认为，鉴于部分央企在房地产开发领域已发展多年，拥有相当的经验、专业、品牌，比如中建、中房、保利、华侨城、招商局、华润等，允许他们继续在这个行业发展，亦无可厚非。

　　该人士认为，在央企剥离房地产资产的过程中，操之过急会使国有资产流失，若硬是在央企之间“拉郎配”，则旧的矛盾消除后，新的矛盾又将产生。此外，部分央企拥有大量的土地，不让他们自己开发，别人也休想从中渔利，容易造成土地浪费；尤其是部分市区黄金地段的旧厂房、仓库，已无生产功能，但地皮为企业所有，政府无权收回土地使用权，任其闲置又涉及到企业改制的难题。

　　保留部分

　　央企，并非任其谋利，还须引导或者要求他们更多地承担保障房建设的任务，既然是国资国有，理应在低利润的保障房开发领域有所作为。至于剩余尚未退出的不合规央企，监管的重点是“限增控存”，即限制他们新拿地，现有项目做完后自然退出。

　　进程：退房缓慢前行

　　两会期间，原国务院国资委主任李荣融曾对媒体表示，非主营房地产央企退出房地产的目标不会变，但还要有段时间。

　　据统计数据显示，78家退出房地产业务的央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。相比之下，16家主营房地产业务的央企所属三级以上房地产子企业数量仅占40%。

　　此外，根据北京产权交易中心公开挂牌的信息显示，2010年已有29家央企地产项目转让，较2009年的17家增长了70.59%。2010年北交所房地产业务交易量排名首位，同比增长了200.86%，占企业国有产权交易总额的15.11%。

　　目前，在北交所挂牌的房地产项目共有16家，中国中钢集团公司、中国黄金集团公司、中信集团、中国烟草总公司等央企均出现在转让名单中。其中，中国黄金及旗下企业拟转让持有的中金地产发展有限公司全部股权，挂牌价格超过1亿元。而此前，中石化、中石油、中航科工、中远集团等央企先后转让地产业务。

　　虽然央企退房活跃了各大产权交易所，但事实上，面对227家央企所属三级以上房地产子公司，目前只有不到30家的央企在产权市场公开挂牌转让，进展速度缓慢。

　　有业内人士指出，有些企业的地产业务因经营管理不善，不是负债率居高不下，就是投资回报率奇低，甚至还拖累了主营业务，正好借着国资委这一道命令，加速剥离旗下不良资产。而很多竞买人则更希望通过购买股权达到获取土地的目的。

　　央企退出房地产业务进展缓慢，实际上存在诸多客观困难。

　　两会期间，原国务院国资委主任李荣融曾对媒体表示，目前非主营房地产央企并非不愿退出房地产行业，主要是这些央企手里还有一些存量房地产，包括一些在建项目，其他单位也没办法接手。非主营房地产央企退出房地产的目标不会变，但还要有段时间。

　　在复旦大学太平洋金融学院院长张晖明看来，央企退出房地产市场，本来就是一个缓慢的过程。“一个楼盘从拿地到建成再到销售总共可能需要3-5年时间，央企清退的时间表可能要长于这个周期。”他认为，这其中主要包括央企内部处理和产权市场公开转让等形式。而在资产转让的过程中，也需要考虑到项目周期、买卖方协议甚至职工安置等要素。

　　此外，业内人士指出，78家央企下面的227家房地产开发公司，由于很多央企目前已在A股市场上市，资产与股权早已盘根错节，难以剥离。央企上市公司退出房地产业务必定会影响股价，涉及股民利益，而央企地产公司的股东关系太复杂，一般公司也不敢轻易接手；也有很多传统的一些问题，比如有的土地可能质量不高，想接手的人就不是很愿意，如果质量很高，可能就会有利益方面的一些需求，这些地块可能还有一些属性变化。另一方面，现在正是房地产宏观调控的非常时期，市场低迷，也卖不出好价钱；另外，不以地产为主营业务的央企，完成项目之后，不能再拿地，但是无法限制他们出资或者合股去跟别人做房地产开发。央企集团公司的二级公司、三级公司，企业也许不全部上报；也有一些央企，由于主业优势不明显，或者产能过剩，而房地产利润高，而且政府资源优、融资成本低的央企可以拿到大地块、好项目，在退出上是能拖则拖，夸大退出难度。

　　总之，央企退地的具体方式是一个很难操作的问题，资产如何转让、以什么价格转让，以及涉及资产的分配、人员分流、谁来接盘，资产评估是否合理，是不是会造成国有资产流失等等一系列问题，都比较复杂。一方面需要时间，另一方面也需要相应的程序。

　　趋势:强化主业优势

　　应该肯定的是，78家央企退出房地产市场，可以一定程度上防范突击拿地或低价处理手中房地产资产的发生，从而稳定土地市场，防止地价过快上涨，但对房地产市场总体影响有限。

　　“近几年房价高涨，实际上并不是主要由这78家央企制造的。”一位分析人士认为，78家央企退出房地产领域，只不过减少了市场竞争者。相反，央企房地产资源整合之后，16家以房地产为主业的央企将更加强大。16家以房地产开发与经营为主业的央企更应该要肩负起责任，带头落实中央的调控政策。

　　“应该肯定的是，78家央企退出房地产市场，可以一定程度上防范突击拿地或低价处理手中房地产资产的发生，从而稳定土地市场，防止地价过快上涨，但对房地产市场总体影响有限。” 渤海证券分析师陈慧认为，78家房地产央企退出已经成为必然趋势。一方面，2011年房地产调控是主基调，加大央企退出的进程从而抑制地价过快上涨将是重要举措之一。另一方面，2011年是十二五规划的第一年，将迎来央企整合的高峰。按照当初《关于中央企业布局结构调整的指导意见》中指出的，通过资产重组，2010年央企数量将调整至80-100家。但是截至目前，仍有122家央企。也就说，如果严格按照当初设定的目标，至少有22家公司会被卷入重整的大潮。她认为，78家央企退出也有助于提升16家央企的竞争优势，随着2011年央企退出进程的加快，16家房地产为主营业务的央企必然在行业内获得更多的资源，更有利于提升自身的竞争优势，尤其是资金优势上会进一步扩大。

　　对于央企退出房地产，有专家建议，在土地出让条件方面，国土部门可以对于一些优质地块，可能拍出较高价格的地块，应该做出不允许不以房地产为主业的中央企业参与等明确规定。其次，国有房地产企业在建的或将要开发的商品房，可以30%部分按照商品房销售，70%部分调整为保障房纳入地方政府保障房计划。地方政府按保障房的管理要求，退还70%的土地款，减免各种税费，并对房屋的建设按保障房的建筑质量等标准要求进行监管。国有房地产企业建造的商品房改成保障房后，利润按当地政府规定核算。此外，国有资产管理机构修订国有房地产企业的绩效考核办法，将保障房建设成果调整为主要考核指标。并加强对国有房地产企业领导的业绩考核，将保障房的建设面积列为其重要的考核指标，国有房地产企业项目所在地政府为其考核提供相关数据。