专家：设定房价调控目标是投机者的利好

　　■ 本报记者 李木子

　　将房价控制目标直接与GDP增速和人均可支配收入增长速度挂钩的做法，在房价控制目标密集公布的时候引来了诸多争议，居民住房支付能力这一轮目标制定中被“忽略”，考虑到这轮调控“量化”的特点，房价收入比作为国际通用衡量标准，再次被专家推上参照系数的高位。

　　作为全国楼市的晴雨表和风向标，上海房地产市场的一举一动可谓万众瞩目。日前，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，共同发布了首份上海市房地产研究报告，报告显示，上海地区的房价收入比远超出国际正常范围。

　　根据长三角房地产研究院的测算，上海市商品住房房价收入比均值已经达到24.19，最低为奉贤区（10.89），最高为卢湾区（45.58）。因此，上海市商品住房价格有偏离居民收入基本面的趋势，需警戒存在房地产泡沫。

　　上海市各区县商品住房房价租金比均值为448.31，说明整体而言上海市商品住房价格有被高估的可能性，具体到不同区县则差异较大：房价租金比最高为杨浦区（617.88），偏离国际公认的合理范围较为明显，最低为长宁区（339.90）。

　　上海虽未风向标，但只是中国房地产市场的缩影，北京、广州、深圳这样成熟的一线城市以及正在崛起的二三线城市的房价收入比及租售比又是怎样的水平，不得而知。

　　复旦大学住房政策中心执行主任陈杰表示，设定房价控制目标的思路未必正确，政府还是应该对基本面进行管理，而不是直接管理价格。陈杰在自己的微博上也表示，房价调控政府要有目标，保持高压姿态就可以了，但不应数字化宣告，定个预期目标，反而让投机者有恃无恐。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍认为，房价控制目标还是应该要有。她也表示，虽然房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速挂钩是荒谬的，但至少在前几年，房价涨幅实际上都是高于GDP和人均可支配收入涨幅的。她认为能够衡量房价的应该是居民支付能力和房价收入比，但是“房价怎么测算，收入怎么测算，很难量化”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭同样认为房价收入比应该设定为参照系数。他表示，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6~7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。

　　中国指数研究院副院长陈晟则认为，目前的房价控制目标问题不大，关键是要解读清楚，而“酌情调整”或许是要地方政府解释得更清楚一些。“比如刚需、改善型需求的住房，价格还是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，价格还是会上涨的，而这部分的上涨，会使得住房均价上涨，这部分地方政府要讲清楚。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“一个发展速度较快的城市，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样才能让老百姓感觉房子能买得起，又能体现房产的保值增值性。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔还指出，控制目标中“新建住房”的表述涵盖了“商品住宅”和“保障性住房”，由于“十二五”期间将新建筹集3600万套保障房，后者的稀释作用可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。

　　彭澎表示，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力3个标准应该形成一个综合指数，房价控制目标才会比较合理，但现在没有一个城市搞出来，中央可以来做这项工作。