一房一价政策难抑房价涨势

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　近日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》(以下简称《规定》)，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定。《规定》自2011年5月1日起施行。 不过这个早不能成为新政的政策因曾在多个城市实施却落实不力而饱受争议。

　　中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受《中国联合商报》记者采访时表示，实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，减少被蒙骗的几率，有利于规范市场，但是在控制房价方面意义不大。

　　剑指开发商

　　近年来，中国房地产市场乱象丛生，销售中标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题频频发生，国家发改委相关负责人表示，新规定旨在规范房地产市场秩序，增加市场透明度，减少开发商随意涨价的行为，从而保障购房者权益。

　　开发商为什么不愿意痛痛快快地将房价让消费者看个明白呢？业内人士分析认为，可能出于两点考虑：一方面，开发商不希望竞争对手知道自己的真实价格策略；另一方面，当购房者选中房号时，开发商才提供具体房价，有利于让购房者“只见树木，不见森林”，从而造成房源俏销的假象，促使购房者迅速下单。

　　据记者了解，“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。

　　《规定》称，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。标示的内容既包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率等信息，也包括楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况，还有当期销售的房源情况和每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　“规定中对商品房‘一套一标价’的要求进一步规范了开发商盲目加价的行为，避免部分开发商利用‘均价’、‘起价’等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。”王珏林指出。

　　二手房也需明码标价

　　除了新建商品房，《规定》还明确，中介服务机构在销售二手房时，也需实行“明码标价”。

　　据记者了解，二手房市场挂牌房源则因为个人业主对外出售，无论是一套还是多套，根据房源不同基本都为一房一价。

　　但也有业内人士对此表示了担忧，因为比较常见的情况是，一套房源在不同中介会出现不同的挂牌价格。此外，在最后签约时，也可能因为卖家反悔，导致实际成交价格远高于挂牌价格。

　　某地产商在接受记者采访时称，中介机构目前能够保证的是，在自己的门店中明码标价，至于后期卖家加价，或者其他原因导致的价格上涨，中介也无能为力。

　　有不愿具名的政府人士也坦言，中介机构的监督难度要比(开发商)市场更大。中介机构的房源价格虽然一直是一房一标，但如果实际的成交价格和标价之间差距过大，规定的实际意义就会显得微弱。

　　至于《规定》中提到的“收费明示”问题，上述地产商称，中介服务全程只收取佣金，从买卖双方收取的佣金总和一般不超过成交价的2%，类似于协助办理过户等，不会再收取费用。如果收费标准高于这个数值，就可能是不法收费。

　　对控房价作用不大

　　国家发改委最新政策执行后，“高价申报、低价售房”的情况是否会加剧，同样考验着政策的实际效果。

　　王珏林指出，“一房一价”相关规定的推行，本身并非为了控制房价。

　　事实上，自从去年国务院常务会议出台十条措施调控房地产市场之后，按照要求，各地就已经对项目价格申报，提高了标准。开发企业在售房时的价格只能低于向房管部门申报的价格，如果高于这个价格必须重新申报。

　　不过，这些严格执行的政策反而倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，由此在实际签约的过程中，成交价格往往低于预售价格10%左右。

　　地产分析师罗寅申直言，明码标价对控制房价并没有太大作用。因为目前一些项目可能在定价的时候就已超过当时的市场价，已经预留了涨价空间。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1至3月上半月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量的49%。此类项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。

　　罗寅申分析，“降价”楼盘近半的占比，说明持续调控下开发商的心理价位已经调低，通过放弃价格“虚高”部分，达到吸引购买力的目的。