限购利好北京新城商务地产

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　房产新政使得住宅市场信心受挫，但却为商务地产带来机会。

　　来自学界和地产业界的声音也佐证了北京未来商务地产将持续发力的趋势。知名财经学者谢国忠(专栏)，SOHO中国的潘石屹(微博专栏)日前均通过博客发表意见说，房地产住宅市场拐点出现，而商业地产将有一波涨势。

　　新城机遇

　　北京产权交易所3月中旬发布的数字显示，北京商业地产成交金额快速增长，而地铁亦庄线的开通更为南城亦庄区的商业地产注入了一剂强心针。

　　商务地产专家李国平在接受《中国联合商报》记者采访时表示，随着北京郊区新城的成熟发展，随着轨道交通的伸展连接，北京城的商务环境正在由传统CBD向多商务中心时代迈进。

　　一份来自北京南城商务地产市场的信息也显示，自北京市推出以限购为主要特征的房产新政以来，北京住宅产品市场因为诸多不确定性初步呈现了量价齐跌的态势；而商务地产市场，尤其是南城商务地产市场因为其具有稳定增长的预期，意外获得利好机会。

　　其实，由于历史原因，因为规划、开发较晚的京南区域商务地产产品价格差不多才是东部和北部的一半，是不折不扣的价格洼地。不过，京南地区也因此保有了大块可开发的稀缺土地资源。

　　业内人士表示，北京亦庄新城、通州新城、上地新城等郊区新城崛起为新经济型企业选择符合自己企业文化特质的栖居地提供了可能。

　　据悉，北京市未来将陆续投资2900个亿，来提速南城发展。去年，南部新城亦庄与大兴区整合了行政资源，该举措使得亦庄既保持了高新技术产业中心优势，又使得新城城市综合配套功能得到迅速发展。亦庄区域从此将“有业无城”变成历史过去时。

　　价值洼地

　　李国平认为，北京商务地产产品价格一直稳中有涨，但没有像住宅价格那样涨幅过快。一般而言，在北京同样的地段，住宅产品价格要超过商务地产产品价格一到两倍。

　　随着地铁亦庄线的开通，南城的交通更加便利，综合配套也更加成熟和完善，再加上国家级经济开发区的政策环境支撑，地处南城亦庄区的北京市第三大软件园经开芯中心吸引了包括中国数码、云计算基地、中国路桥研发中心等众多知名企业的研发机构和新经济型企业的入驻。

　　亦庄这里的商务地产售价仅是市区北城或东城同类型产品售价的三分之一，性价比自然非常高。经开芯中心从事销售的朋友在接受记者采访时表示，他们公司几十栋2000-6000多平方米的独栋办公楼全都是采取果岭生态式绿化设计，让大家感到就像在花园里办公一样惬意。据了解，这个花园式的商务区二期楼盘18栋一经推出即告售罄，三期自去年开盘以来也销售顺利，仅余两栋。

　　对于上述现象，李国平分析说，比较住宅产品，北京商务区地产是价格洼地；比较其他城区，北京南城又是价格洼地。面对限购带来的诸多不确定性因素，他认为投资商务办公市场潜力更大，也更安全。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，后“京15条”时期，房地产行业也面临着转变发展方式、调整经营战略的时代要求，愈来愈多的开发企业开始尝试复合商业经营模式，发展综合体建筑的多业态战略，从而有效规避开发风险。

　　地产转型新趋势

　　事实上，我国人均商业面积与发达水平还有很大差距。

　　据记者了解，我国人均商业面积0.81平方米，相比发达水平还有很大差距：我国城镇人均住房使用面积在2009年达到30平方米，2010年城镇人均商业面积为0.81平方米(包括餐饮、零售、办公等)。而人均商业(仅包括餐饮、零售)面积为0.60平方米。相对的，日本东京、大阪和京都在2007年的人均商业(餐饮、零售)面积分别为1.48、1.59和1.74平方米。

　　业内人士表示，商业地产价格增速与自身需求相关，受政策环境影响较小。商业地产价格增速在长周期尺度内，与住宅价格增速变化的幅度和时点基本一致。但在短周期尺度内，两者的变化波动一致性变弱。

　　商业地产的价格可能更多的是与自身的供需相关，受政策环境的影响相对要小。

　　当下，销售增速已开始大幅超过住宅，投资增速重新进入上升周期。从投资增速角度来看，商业地产投资经历了1999~2004年的上升周期，之后2004~2008年进入下降周期，这对应的正是当时住宅地产的强势增长。2009年以后，商业地产投资重新进入上升周期，未来几年伴随政策和保障房对住宅的影响，商业地产投资力度有可能继续增强。

　　商业地产将享受经济稳定增长和收入快速上升所带来的红利。“我们发现人均商业地产销售面积和人均GDP有着很强的相关性，说明商业地产销售其实是受到经济活动的外在驱动。另一方面，商业地产的价格与人均可支配收入水平拥有很强的关联性。这表明商业地产价格会受到潜在消费能力的支撑。而未来在国内经济增长稳定，居民收入快速提升的背景下，商业地产将拥有稳定的增长空间。”分析人士指出。